城西南VS开发区板块对比深入剖析
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博主曾经在2022年12月12日写过高新区和开发区对比的文章，当时谈到的很多硬伤都变成了如今熊市的真实的写照。
盐城大市区刚需板块楼市，高新区基本上已经偃旗息鼓。开发区和城西南两个板块都成为刚需、刚改不可不看的板块之一。这两个板块在区位及配套方面的优劣势对比如下，个人观点，不喜勿喷：
一、交通配套便利度伯仲之间
1、开发区商务出行方便
★相对毗邻南洋国际机场、盐城高铁站综合枢纽，对外交通相对便捷，适合商务出行。
★开发区内部高架路网发达，东环路、青年路、南环路高架贯通连接，南环路沈海高速出口便捷连接主城区与周边市县域。
2、城西南通行效率也不低
★紧邻城南核心区，南环路，西环路形成的全市通达的高架网络，也是通行效率极高。盐城南高速路口也同样方便快捷。
★板块内主干道盐渎路、海洋路等连接高架体系，高铁站、南洋机场等也均可快速通达。
3、配套点评
借助于全市完善的高架快速路体系，快速通达高铁机场，全市相对核心板块基本没有通勤短板，因此这两个板块在交通便利性上都没有什么短板。
二、教育资源各有侧重，助力楼市方法不一
1、城西南已集中盐都区顶尖公办资源
★盐都区最好的公办教育资源
吴抬路实验学校（原枫叶班懂得都懂）、神州路实验学校、盐都区第一初中等优质公立学校，生源稳定。
2、开发区私立学校优势极大
★高等教育资源比较集中，盐城工学院、盐城师范学院等高校落户于开发区和亭湖区，但是于刚需客户选择板块可以无视。
★开发区也建了不少公办小学，比如城东一号新建的公办学校，还有长江路等。 但是真正到开发区上学的，都是冲着外国语和北师大（京师）去的，公办学校可以略过。
3、配套点评
★城西南华樾清盘、保利新盘销售业绩不错，不可不说与吴抬路实验学校有很大的关系。盐都区的公办学校拔尖能力也是有目共睹的（每年吸收了大量的城南优质生源），曾经的南师大，现在的吴抬路。
★开发区私立学位房，当年借助牛市，京师学院山也走出过独立行情。现目前开发区四代住宅学位继续绑定出售，五一即将开盘。生源快速缩减的今天如果能够提前锁定一批生源，也是私立学校和房地产的最后一次抱团取暖了。但是想要通过捆绑学位引入大量刚需人口，基无可能。
三、商业与生活配套均兑现，但人气差距大
1、城西南自身成熟度高还能双拥城南
★商业成熟度相对较高，吾悦广场、恒大影城等综合体早已运营，特别是吾悦广场人气也是越来越旺。 最近两年可以看出城西南前期的人口引入相当成功，入住率肉眼可见的提升。
★紧邻城南，双拥配套（本身都是盐都区），没有任何地理、心理隔阂。城西南板块很多楼盘与中南城、奥体中心、聚龙湖金鹰等核心配套比城南板块内某些楼盘还要近。
2、开发区规划建设齐全但是人气相对较弱
★东宝龙、东大门等建设标准都比较高，但是运营之后人气问题难以解决。
★开发区国际会展中心，悦达地产集团总部办公、未来科技城各大企业总部入驻，确实是盐城产业、办公高地，但是产业人口转为居住人口的能力较差。
3、配套点评:
★这两个板块在上一轮牛市之前，都没有什么商业配套，但是最终这两个板块的商业规划最终都兑现了。
★人气差距明显的深层次原因
某些草台班子操盘能力不足，牛市充当了板块的炒地皮幕后黑手，收割了外来房地产商也收割了投资这个板块的老百姓。最终导致老百姓集体抛售砸盘，整个板块后续的人口导入全部停滞。
城西南板块上一个周期内就两个流量大盘（华樾+凤麟府）+几个长期小盘，跑量当年拿地价格都不算高，六千多，涨过价，后续熊市又回归正常价格出售。即便是熊市，两个流量大盘还是引入不少人口落户。高地价盘都封存，现在以市场接受的价格出售（保利），市场调整的最快。
四、医疗均无顶级三甲医院
1、城西南很难再有新的医院配套
★城西南也曾画过大饼，在吾悦周边新建医院。但是紧邻城南三甲医院（南三院、南附医）估计很难再新建了，本身医疗资源就相对便捷。
2、开发区获利与老城区资源迁出
★妇幼保健院，基础医疗覆盖完善，中韩友好医院，据说又在重启建设过程中，未来有机会变为一区两院。
3、配套点评
★两个板块均无顶级三甲医院，城西南需依赖城南资源，开发区目前针对于日常医疗能级相对较低。
五、生态与居住环境侧重不同
1、城西南生态公园密布居住环境较好
★小马沟生态景观带、润都公园等绿色宜居属性突出，板块内绿化养护也做的不错。
★刚需房价门槛较低且环境与学校性价比较高（新房均价约8500-11000元/㎡），适合刚需及刚改客群。
2、开发区湖景与产业双联，就业机会更多
★凤依湖景观带、东大门KKPark广场，东方公园等，但是居住区域与工业区域相对较近，导致板块东西狭长，人口与环境居住配套相对分散，不能形成集聚效应。
★汽车、新能源等产业支撑强，就业机会多，高收入群体在此工作较多，但是基本居住于城南板块更多。
六、两个板块简短总结
1、城西南板块
★配套成熟且房价洼地属性明显，公办学区强势，短期内居住价值高
2、开发区板块
★产业园核心区定位，私立学位性价比高，区内长期居住产业工作购买潜力大。
3、说一些其他情况
★AI智能化时代，产业工人越来越少，悦达起亚，一汽奔腾等汽车总机场智能化程度新闻宣传已经达到70%。这两年很明显感觉串东、开发区的住房租赁市场不如前几年了，不知道是不是错觉。
★认识很多朋友要创业开店，城西南的人气位置基本都是首选，开与不开都要去看一下位置，可能也能说明一些问题。
