【树村地价10万+，会挤压哪些买房需求？】

3月18日，万众瞩目的北京市海淀区树村HD00-0705-0035-1地块（以下简称：树村地块）以75.02亿元、溢价率27.93%，折合楼面地价约10.235万元/平米，被北京中海拿下。

关于中海高价拿地这件事，可以参考之前文章《2025，中海进城赶考》，房小评在此文就分析过，中海地产在颜建国的带领下，利用“钞能力”，将稀缺的土地资源尽收囊中，依靠强大的金融实力，来实现房地产中局的竞争胜利。

这个战略打法，有点像当年的日本住友，在房地产深度调整阶段，利用金融优势，将核心城市核心地块尽数买入，最后改善客户买房总绕不开它的房子，从而笑到了最后。这次土拍堪称史诗级惨烈，10家开发商足足竞争了三个多小时，现场举价约264轮。

房小评发现，现场有开发商代表已经处于假寐状态。树村地块规划建面7.33万平米，容积率1.6，建筑控高18米，起拍价58.64亿元，起始楼面约8万元/平米。基于这个楼面地价，树村地块所建的房子预估价超过15万元/平米，即便这样，开发商似乎也不担忧房子销售问题，因此其旁边的圆明天颂项目二手房挂牌价已经到了约16万元/平米。过去几年销售的北京新房里，只有树村区域的二手房没有掉价，圆明天颂甚至从售价约11万元/平米，二手房挂牌价涨到了约16万元/平米，而且还一房难求。

树村的位置被认为是“海淀之心”，它南侧是圆明园遗址，周边配套齐全，临近清北，社区低密，是海淀核心财富人群的居住最优选。树村地块的规划条件和其周边的学府壹号院、圆明天颂接近，因此业内预估该项目未来将建设面积段约180平米起的大平层产品，套总价预计2200万元起，这是顶级财富人群才买得起的豪宅。

对于海淀改善居住人群来说，幸福来得太突然——过去可供选择的改善新房太少，今年却一下子来了7个新房项目：嘉华天珺、颐海澐颂、和樾玉鸣、和樾望雲、朱房的华润地块、建发地块，以及树村地块。

如今，嘉华天珺和颐海澐颂都已经开盘，而且取得了不错的销售成绩，功德寺的和樾玉鸣、和樾望雲即将开盘，因其售价不高，位置及学区资源较好，是目前海淀中高端改善的选择，性价比很高，据说蓄客情况很好。

由此，房小评心中有个疑问：今年海淀的新房都很好，但是售价不菲，短期内肯定没那么多“10万+的需求”，因此在北五环外的这海淀7个新项目，肯定会有卖得好的，也会有卖得不好的。而树村地块因其天然的优势条件，入市后会成为中关村为核心的海淀科技富豪们的选择，会将今年海淀的顶级豪宅市场抢占，最起码，买套总价3000万元以上豪宅的客户，会优选树村项目。

那么，树村卷了谁？对谁有影响？大家齐刷刷将目光看向了朱房两个地块。今年1月2日，朱房两块地出让，其中029地块经过168轮竞争，被中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体以91.52亿元拿下（华润操盘，以下简称：华润地块），溢价17.33%； 030地块经过约266轮竞争，被建发以90.404亿元拿下，溢价率25.04%（以下简称：建发地块）。

华润地块楼面地价达到了约8.92万元/平米，而建发地块楼面地价约9.5万元/平米，从地理位置看，建发地块靠近清河万象汇、没有噪音影响等问题，更适合做大面积段豪宅产品。据悉，华润地块产品规划相对保守，户型面积段130~270㎡，主力面积段170~180㎡；建发地块主打纯高端豪宅，户型面积段220~320㎡，主攻纯高端市场，也是建发在北京打造的最高端的产品。

日前，建发和金茂合作的观宸亮相，其“风雅宋韵”的中式产品打造惊动全城，样板间开放当日竟有上千人排队参观，与此同时，开发商卷施工进度，同时将社区大门实景开放，成为了南城现象级网红大宅。

一位业内人士表示，“看完观宸，顿时对建发朱房地块充满信心”。这块地有巨大的高端改善需求，而建发的中式产品又独树一帜，在产品上与其他开发商形成差异化竞争，预计建发朱房地块打造的超级豪宅能俘获很多富人的心。

由此可见，树村入市对华润朱房地块影响最大。如果中海采取保守打法，将户型面积做小，例如170平米起的产品，则会对华润带来直接冲击。在树村地块竞争中，中建壹品也在努力举牌，但是最终不敌中海的钞能力。

作为中建系地产企业，中建壹品这次出击多少让人有点意外。因为中建系都是工程局出身，它们不像中海地产这样的上市公司，已经实现了从股市和资产证券化、商业不动产等多渠道融资的能力，中建系地产企业主要依靠母公司担保授信，从银行贷款渠道融资，这样就造成了中建系地产企业必须“做一成一”，如果出现项目滞销，拖压的现金流压力非同一般。

正因如此，做产品能力强如中建一局的中建智地，也从不对树村、朱房这样的高价地块动心，而是专心做自己擅长的区域和产品。这次中建壹品独自报名树村，一方面是目前其重仓的大兴区项目销售压力比较大，另一方面是因为其在海淀有学府公馆这样的成功案例，恰逢中建壹品北方分公司领导班子调整，新的领导班子要证明实力，首选进京首战成功之地海淀，希望拿到新的地块，来实现对存量滞销项目的“倒步子”，可惜未能在树村地块上成功，预计后续还会继续寻找新机会拿地。
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