美国房产投资中“无限”的借贷能力。

富人投资准则有一条叫做“Buy, Borrow and Die”，它涉及以下三个步骤：

*Buy，即买入。这里的买入是指购买资产，资产可以是不动产，也可以是股票甚至是企业股份。

*Borrow，即借贷。在资产增值的过程中，富人往往不直接卖掉资产来获得现金，而是选择借贷。由于资产的增值，借款人在银行等金融机构面前拥有更高的信用额度，可以用已增值的资产作为担保来借款。这种借贷方式通常具有低利率和低风险，而且借款本身也不是应税收入，所以不需要交税。正好今天看到一篇文章，讲到亚马逊的贝佐斯，他的基本工资非常低，每当需要资金时，他会抵押自己的亚马逊股票来借钱，而不是卖掉股票以避免触发资本利得税。银行借给这种高净值客户的利率甚至不足1%，这避税避得可谓出神入化。

*Die，即死亡。当投资者去世时，其资产通常会被传承给继承人。在许多国家，包括美国，资产继承时可以享受一定的税收优惠（如遗产税免税额，资本利得税基数改变等），这样可以很好地做到财富的代际传承。

我们当然没有到富人这个程度，但可以有富人思维。投资品逐一分析一下：

*美股我们有，今年下半年这高歌猛进的美国股市，光是6个月的增值部分就超过我全年的工资了（论钱生钱的力量，除了震撼还是震撼），所以这块资产要好好经营，继续像老母鸡一样下蛋。但是股票作为抵押品来上杠杆，原谅我们没这么大的底盘也没这个勇气；

*公司创始人股份嘛也没有，毕竟还是打工人两枚，所以这块自然也没戏；

*唯一我们有些经验的就是美国房产投资了，我们采取“Buy and Hold”（买了就长期持有）的策略，时不时套现重贷，倒是很有“Buy-Borrow-Die”的影子了。

首先我们来讲讲银行为什么愿意放贷给房产借款人：

站在银行的角度来看，银行收了不少存款，需要支付利息给存款人，因此它们就必须找到机会把这些钱（甚至更多倍的“凭空造出来的钱”）借贷出去。而美国的银行愿意以30年固定利息放款给普通买房人，其原因是因为房产作为抵押物具有相对较低的风险。即使借款人无法按时还款，银行也可以通过拍卖出售房产来收回资金。借款人在借款初期所付的手续费，以及长期的利息支付，都是银行稳定的现金流来源。因此，银行对借款人的要求是：信用良好（信用分数高），还款能力可靠（有稳定的收入和较低的债务收入比），在某些情况下还要求有一定的储备金。

信用分这个话题，可大可小，我准备单独写一篇来讨论，但仅就这里而言，高的信用分代表借款人有着良好的历史记录和强烈的还款意愿，大概率不会一出现市场或职场问题就放弃偿还贷款。

接下来，我们来讨论债务收入比（Debt to Income Ratio，DTI）的问题。

##借贷第一阶段：自住房

关于自住房，我的建议一向都是：不要管什么市场、利率，随时上车！尽量买在学区好、租售比好的地方，大的买不起，买小的过渡。有个自住房的好处：我们不提什么安定感、筑巢感这些虚的方面，实在的说有交房贷就意味着开始偿还一定的本金（变相储蓄）；房价自然增值的抗通胀功能（同时也可以理解为在杠杆下的高现金回报率）；房屋增值后可以通过HELOC（http://t.cn/A6R9L8st）来提供应急资金(http://t.cn/A6ml7DMy)，释放手里的现金来提高金融回报；同时，熟悉和爱护维修房子的能力，可以为后面的出租房做准备；自住房通常也意味着财务稳定，这会提高银行未来贷款的意愿。

在银行考虑是否借贷给你购买自住房时，需要计算以下比例的分子和分母：

*分母：家庭税前月收入。
*分子：自住房预计贷款的月供PITI（即Principal本金、Interest利息、Tax房产税、Insurance房屋保险），可能的HOA费（如果是公寓或连排别墅），汽车贷款月供，学生贷款月供，信用卡的最低月付额。注意：这个分子一般不包括水电气费、电话网络费和其他开销。

如果信用分数在740分以上，美国的两房机构Fannie Mae和Freddie Mac允许的DTI上限通常可以达到45%（如果借款人有较高的信用分数、较多的储蓄或其他财务优势，DTI上限可能会放宽到50%）。所以，自己可以很容易算出能否获得贷款。

这里为什么要提到两房机构呢？虽然我们贷款方并不是这两个机构，而是某个银行，因为大部分传统房屋贷款，如果符合两房的要求（比如这里的信用分数和DTI上限），都会被两房收购或担保。所以，银行通常会按照两房的要求来做贷款。

借贷第二阶段：出租房

当有了自住房后，经过几年的经营，家里财务状况逐渐殷实，除了投资美国股票等金融资产，很多朋友也开始有了投资房产的需求，毕竟无论到哪里都无法掩盖，咱老中对土地的渴望和热爱（再说就快唱起来了）。从贷款的角度来看，怎样才能符合贷方的要求呢？

对于投资房贷款，两房的要求相对于自住房更严格一些，包括：更高的首付（20-25%）、DTI上限（严格为45%）、租金收入的证明，以及每个借款人最多只能拥有10个传统的投资房贷款等。

首先，单个投资房作为一个独立主体，需要计算其自己的现金流。举个简单的例子，某出租房的潜在租金（不一定是实际租金，也可以是银行估计的可能租金）总额为2000美元，但Fannie Mae通常将其折算为75%的租金收入，即1500美元。其原因很简单，租金收入并不总是稳定的，可能会有空置期；房子也不一定由房主主动管理，可能需要支付第三方的管理费用；出租物业会有维护成本。扣除这些因素后，银行才看实际可用于偿还贷款的租金收入。

然后，计算支出时，基本只计算PITI（即贷款、地税、保险）这类固定支出。假设支出为1400美元，那么该出租房的现金流为正100美元；如果支出是1600美元，那么现金流为负100美元。

接下来，我们来看看借款人的DTI如何计算（见图）。

*如果出租房的现金流为正，它会作为额外的收入加入分母，从而进一步降低借款人的DTI；
*如果现金流为负，它则作为额外的债务计入分子，从而增加借款人的DTI。

借贷的第三阶段：持续购买出租房

从上述DTI的计算方式可以看出，正现金流能降低DTI，而负现金流会增加DTI。那么，能让我们拥有“无限”贷款能力的方法就是：持续购买有正现金流的物业。所以，从第一个出租房开始，直到达到所谓的两房上限为止。两口子共同贷款有10个出租贷款（加上自住房为11个贷款上限），如果两口子分开贷款，则可以有20个出租贷款（加上自住房为21个贷款上限）。即使某个出租房可能有负现金流，只要所有出租房的现金流不为负，那么理论上你的贷款能力就是“无限”的。

当然，买多少个出租房这个问题见仁见智。比如，友邻博主墅姐引用的我也很喜欢的《One rental at a time》的作者Michael Zuber的建议：Zuber认为，如果你一天只有20分钟管理房子，不要买公寓投资，而是买独立屋。不要分心，专注于某个特定市场中的特定类型房产（Buy Box策略），深入了解市场，成为这领域的专家，并能拿到市场上更好的deal。精心挑选并管理4套独立屋，最终付清贷款，就能在退休时获得稳健的现金流，而不需要过度杠杆和冒险。

我对这个评论的看法是：Zuber早期买了8个独立屋，2008年危机前换成了80个公寓，然后不引入股权投资人，自己买到了近200个出租物业。按照贝版的定义，他是绝对的“勤快人”，但是他来提议买4套房的建议，略有点“不知行合一”了。 不过做为一个真正“曾经沧海”的实干家，他的建议我理解更多的意思是建议大家要配置好的容易管理的房地产资产，而不要过度依赖于金融资产（现在美股涨成这番大红大紫的模样，估计这样的建议也就被淹没了）。

我再次读到贝版2007年的好文《勤快人理财法》，他是这么说的：“如果符合以下任一条逻辑，就不适合做地主：

a = 我不是个高度自律的人；
b = 我年事已高；
c = 我热爱本职工作；
d = 我打算坚守岗位到60岁，最好能再发点余热；
e = 我是个懒人。”

通过我们家的经历，我也确实觉得，不自律、不热爱赚钱、怕麻烦（也就是不愿解决问题），确实难以成功做地主，至少不太可能突破我们今天讲的第三阶段。

借贷第四阶段：小银行的Portfolio Loan，DSCR Loan和商业贷款

当你突破了第三阶段，拥有十几个，甚至几十个物业时，发现自己在房产投资上颇有天赋，或者觉得此项投资最稳健、最能有回报、最有满足感成就感，你就进入了下一个阶段，那么如何继续借贷呢？

此时，就到了我前面一篇文章中提到的，本地中小银行的助力 （http://t.cn/A6ml7gJM）。根据情况，银行可以选择符合两房要求的常规贷款，或者做只保留在自己资产负债表上的组合贷款（Portfolio Loan）。由于银行只对该贷款的风险和收益负责，贷款条件会更灵活，例如突破贷款数量限制、利率、借款人资格等。计算DTI的方式与前述类似，至于用Portfolio Loan能多贷多少，还要看本地小银行和借款人之间的关系，通常需要查税表、评估借款人的物业管理能力，以及风险管理方案。

民宅的DSCR Loan（Debt Service Coverage Ratio Loan，债务偿还覆盖比贷款）通常基于物业本身的现金流能力，而非借款人的个人债务收入比。因此，这类贷款产品既可以用来支持持续的购买，通常还适用于没有固定收入的借款人，比如一些自雇者，网红或自媒体人，他们的收入不稳定，没有传统的W2收入来源。如果他们想从房产贷款，可能会直接使用DSCR贷款或商业贷款。那么DSCR的要求是什么呢?

也举例说明，如果一个出租房的租金是1500美元，支出也是1500美元，那么收入债务比就是1。一般情况下，借贷方要求DSCR Loan中的DSCR要不低于1。当然相比传统贷款，这种贷款的利率通常较高。我的建议是，如果你有稳定工作，要充分利用好自己的稳定收入来源和高信用分数更为明智，把最好条件能贷的好债用完了再说。我常常听到有人信用分数高达800多，甚至接近满分，我的第一反应是：这有些太不懂得利用自己的信用分数了。

然后就是上不封顶（the sky is the limit) 的商业贷款。其实商业贷款并非富豪专属，即使你只有五户出租房的一栋楼，也可以接触到商业贷款。五户及以上的住宅楼，或其他如加油站、购物中心等商业地产，银行会根据其债务偿还能力来决定是否放贷。商业地产的DSCR计算稍有不同，分子是NOI（净经营收入），即物业的租金利润（收入减去非贷款支出的部分）；分母是Total Debt Service，即所需偿还的贷款总额。例如，一个物业的NOI是12万，贷款总额为10万，那么DSCR就是1.2。一般商业贷款的DSCR要求不低于1.2-1.25。

那么如果你接手一个商业地产，你能增加收入（比如租金），降低支出，从而提高NOI，那么在维持银行最低要求的DSCR的情况下就可以提高贷款金额，从而间接推高物业的价值，这也是创造价值的一种很棒的方式。

我估计这篇长文可能不会很热门，因为很多人会有从原生家庭中带来对债务的厌恶，对风险的回避，，中年人忙碌无暇的矛盾心态以及自以为是的一些其实是错误的固有观念。在所有成功的要素里面，什么原生家庭的助力，聪明，愿意吃苦，勤奋，我觉得最重要的是执行力，有时模糊的正确就足够了，然后一步领先则步步领先。但我想强调的是，如果你有投资房产的想法，不妨先从解决自住房的问题开始，逐步涉足出租房市场，熟悉这套游戏的正确打开方式，建立系统 ，分工合作，管理几个与管理几十个物业在时间精力上其实并不一定是十倍的差距。