昨天把两年前买的工业地产投资房新贷款签了，利息终于下来了，新的月供$5600多，月租$5550，物业费一个月300多，房产税反正年头一次性付了。每个月现金流需要自贴四五百，考虑到这是永久地契，这个现金流还是挺满意了，两年房价上涨了10%，比出租强。

这套房满两年可以de-register GST，如果没有GST租金还可以再高一点。但是政府会要求把当初买房退的GST补上[允悲]。算了一下感觉不划算，最终没去做。作为可以规避多套住房ABSD的一个房产投资项目，这个可以考虑，也可以长期持有，静待升值或者未来被收购。当初看中这项目，因为地皮已经被改变用途，划为住宅类，就是建筑依然属于工业地产。

缺点：为了拉高租金做了分租，管理租客、查账、做单据、报税等还是挺麻烦的。有娃爹不辞辛苦做后勤管理。真的投这种房子，要有个人专门做管理。我同事有六七套，通通分租后有几十个小租客。她老公早早退休专门负责查账收租。

我的小商铺也换了新贷款，这个亏[允悲]，新月供$2600，租金$1500，物业费接近300一个月，每个月负1500的样子。
教训：小投资客如我，别碰商铺～ 压根没什么挑优质产业/优质租客的能力。
这套房考虑过出手止损，一问估价还跌了[裂开]，总价真的很低，勉强卖掉我也没多少钱回本，就放着慢慢养吧。
好处是依然是永久地契，我买的还是全新的，10年内不挣钱也不意外。
maybe要传给娃了。也许30-40年以后会被收购，到时候地皮肯定保值。好处是没有GST也没有ABSD，也不受第二套住房房贷影响。

切记：零售商铺真的不能轻易碰，谁买谁吃亏～

上个月卖掉五年前买的小2卧公寓期房，总回报对比我投入的总资金，达到70%多，年化14%+，跟我眼光能力关系不大，入场时机和价格都不错。还是当初穷，倾家荡产只买得起这么大，不然买个三卧赚更多。
教训：我应该去年卖掉这个小套，入手一套老破大，那么今年已经能涨至少30-40w。BUT，这事就跟炒股一样，你没法完全买在谷底，抛在谷峰，至少还是赚到了。

收回的资金上个月也已经全部投入，重新买了一套老破大，准备搞个co-living，依然是分租，又要麻烦娃爹收租查账。
户型可以做出7个房间分租，贷款我没敢拉满，只贷了60%多，保底租金可以全部覆盖贷款+物业费，现金流很健康。

纠结了个把月，没去凑新盘的热闹，我等了俩月，Chuan park开盘推了又推[允悲]，等到我都没耐心了。琢磨着老破大一个劲还在涨，先买了再说。买这个比同等面积新公寓便宜了差不多100万，现金流几乎没压力。现金流健康就能hold得住。
新盘可能领导一个地区的价格顶线，我买老破大就是同地区的价格底线。老房子肯定涨的慢且落后，但根据溢出效应还是会涨的。只要不亏，接下来就是涨多还是涨少的问题，反正已经是价格底线，再怎样不能跌成组屋价钱。这是从我自住的老房子得到的结论。

我自己住的老公寓已经20多年，五年前买的时候好多客户都吐槽我：你整天到处去看新盘，自己去买老房子，像话吗？ 我完全不介意老房子啊，但我很介意住小房子，所以接受不了新公寓房间都没有政府组屋大。
而且自住房我也不在乎投资属性，保值、供得没压力、住的方便舒服就行。当初预计10年不涨价，还贷=我给自己交房租，10年房租也得50w打底。
现在五年过去，我家涨了大概80w，按我投入的资金，回报已经超过了100%……算是意外之喜，反正这个钱短期我也不可能套现，起码还得继续自住十多年，等到俩孩子都成年，能自己独立出去住。到时候我可以套现养老。

个人看法：自己住的房子，在满足居住需求的前提下，不要太奢侈，投入太多，背上高昂的房贷，压力大，灵活性差。如果实力强劲，买很贵也没压力，那当我没说。

投资房，如果失业/裁员/有事需要用钱，卖了就卖了。自己住的窝又不能随便卖掉。
我所有这些房子价格都不是很高，加起来总价也就换一套我家附近，略像样一点别墅。所以我不会去住别墅[允悲]，虽然总贷款也差不多。

但是现在是除了自己住的这套要还贷，其他房子都有租金收入，也基本不担心空置租不出去。现金流压力几乎可以忽略不计，一个人就可以供了，现在自住房也就是娃爹一个人供着。
我们还是可以存下大概一半家庭收入，做一些零散的投资理财，攒着以后给孩子们打基础。

我们这一代家长不努力筹划，下一代孩子们差距会更大。