【香蜜湖次新豪宅，天御香山楼评】

香蜜湖有这么一个次新盘，部分非福田客户群体很难关注到的一个次新豪宅，其板楼设计、户型通透；像是科技园珑御府一样，虽然在豪宅领域里偏小众性，却丝毫不影响他的成交量和关注度，这个小区就是天御香山，一个13年次新豪宅

⭐天御香山相比香蜜湖五大豪宅，热度虽不算太高，但如果看小区的价格波动，这个小区算是深圳保值性高的抗跌盘之一，主要小区户数不多，挂盘诚心放卖的非常少

🌴小区情况

天御香山，13年小区，占地28402m²，小区户型主要是改善型大户型，面积段以139m²3房，168、179、222、247m²4房为主，均为南北通透，2梯2户设计

小区自带幼儿园，楼下就是深圳高级中学南校区，东海实验小学步行200m到达，小学第二梯度，中学①梯队

小区附近有4条地铁线，楼下就是东海文化广场、和商业街，去香蜜湖公园也非常近，生活非常便利，旁边金融街正在建设，后期会更成熟方便一些

⭐楼盘优势：如果说香蜜湖是福田人改善必看的片区，而天御香山绝对是香蜜湖周边置换考虑的竞品之一，楼盘配套成熟，主要上学非常方便，中学下楼就可以到

这个盘相比香蜜湖五大豪宅的区别在于，有同等好的学位，楼龄更新，小区外墙大部分玻璃幕墙，比较耐看，户型都是板楼设计，户型均为改善型大户型，圈层比较纯粹，基本以自住孩子上学需求为主

放盘量少的原因在于这个小区要想再置换很难对需求有大的提升，通俗来讲就是换不动了，所以放盘量比较少

小区户型不错，基本每一户都有大阳台，南北通透板楼设计，格局方正，使用率也非常高

😓瑕疵：

作为2000多w起步的次新豪宅，无论是从户型还是楼盘自身，都算是不错的品质，可作为豪宅却缺少一些好的视野，再加上小区花园小，没有太大亮点，以至于在香蜜湖豪宅领域里略微逊色一些

不过还是有一部分客户喜欢这个小区的户型，上学又比较方便，所以会在小区上面做一些取舍

👉户型解析

这个小区户型基本一致，只是分为错层阳台，一般偶数层的阳台会更大一些，视野基本没啥区别。

⭐楼盘解析

这个盘之前139-178m²都是双证的原因，很多买家没有两个指标买入，自从双证合一政策出台后，部分房源已经合成一本证，尽管部分房源没合成一本证，后期也可以自己去合，关注度也上来了
139-178m²的总价在2000-3000w左右，和同等价位段的香蜜湖五大豪宅对比，天御香山户型、小区楼龄会更占优势
主要离学校也近，上学会更方便一些

🔍香蜜湖五大豪宅比如：香域中央小区大、看香蜜湖公园，小学中学都是第一梯队；水榭花都花园漂亮、看香蜜湖、花园视野好；

而天御香山在这一块算是短板，而在2000-3000w段位占比不高，但在4000-5000w这种段位占比还是很重的，所以还是根据这些去做一些权衡