增值物业服务费应该给多少？
华商周争锋律师

前几天，看到深圳前海某小区的沟通会会议纪要,物业公司和业主达成协议，前期物业管理费从每月8.6元每平，调整为5.8元每平。
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我一直记得前期物业费是执行政府指导价的，这个应该没有协商的余地，带着这个疑问，我查询了有关的材料。终于搞明白了，这里面还有物业增值服务费的事。依据现在深圳的有关规定，增值物业服务费还真是可以再行协商的。

而依据司法判例，增值物业服务不同于一般物业服务，其实质是委托服务，业主是否需要增值物业服务、需要的频次、种类均有所不同。如果业主确有需要，可以在协商一致的前提下与物业服务企业签订增值物业服务协议，但物业服务企业不能强迫业主购买增值物业服务。

以下是学习结果。

1. 2020年3月1日起实施的《深圳经济特区物业管理条例》

第五十二条 前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。
前期物业管理合同期间的物业管理费和日常收取的专项维修资金由业主承担，共有物业收益属于业主共有，由前期物业服务企业代为收取，并存入业主共有资金共管账户。物业管理费不足以支付保修责任范围之外的共有物业维修、养护费用时，建设单位应当及时补足。

第五十九条 物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。

2. （2020）粤0306民初36245号判决认定，根据2020年3月1日生效的《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条规定，前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价；第五十九条规定，物业服务费由业主大会于物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。

2020年3月1日前，旧版《深圳经济特区物业管理条例》（2007年9月25日至2020年2月29日）第八十三条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市价格主管部分会同市主管部门制定。物业服务费的具体标准，由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。

2007年10月16日，原深圳市物价局及原深圳市国土资源和房产管理局发布《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规[2007]1号）。第一条规定， 我市住宅物业（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准的制定应依据《指导标准》。别墅（包括独立别墅、连体别墅）、已成立业主委员会的住宅区，物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参考《指导标准》。

2019年1月15日，深圳市住房和建设局及深圳市发展与改革委员会发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，相关部门至今未正式发文。

3．2022年01月07日，深圳市发展和改革委员会关于修订更新《深圳市实行政府定价的经营服务性收费目录清单》的公告

收费标准：1.高层物业：每平方米最高3.9元/月。2.多层物业：每平方米最高1.3元/月。收费文件:（文号）深价规〔2007〕1号、深发改〔2009〕2112号、粤发改价格函〔2019〕2897号。

备注：1.本目录清单为保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费；别墅除外。具体收费标准以前期物业服务合同为准。

2.在新物业服务收费政策出台前，暂允许新建住宅小区在基本物业服务基础上提供增值物业服务，新增服务内容和收费标准由物业服务单位（或开发商）与业主通过书面协议方式确定。

4.深圳市住宅小区物业管理费收费标准？
文章来源：深圳市住房和建设局 发布时间：2022-07-04 15:30

根据《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号）《关于延长深价规〔2007〕1号文有效期的通知》（深发改〔2009〕2112号）《深圳市实行政府定价的经营服务性收费目录清单》的规定，我市保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费指导标准是高层3.9元/m2/月，多层1.3元/m2/月。但是，在新物业服务收费政策出台前，暂允许新建住宅小区在基本物业服务基础上提供增值物业服务，新增服务内容和收费标准由物业服务企业（或开发商）与业主通过书面协议方式确定。

附：各地增值物业服务费的案例

1.2022年03月10日，合肥市中级人民法院2021年度维护消费者权益典型案例
物业公司不得强行要求业主交纳个性服务增值物业费——梁某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

【案情简介】梁某系合肥市某小区住宅物业的所有权人，某物业公司为该小区提供物业服务。梁某与某物业公司分别签订了《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》。《前期物业服务合同》中约定了物业的各项基础服务事项等内容，并约定物业服务收费采取包干制，具体标准为：1.44元/平方米/月等。《前期物业服务合同补充协议》中约定了各项增值物业服务事宜如：中介服务、理财咨询、保险顾问服务、留言传达、叫车服务、搬运行李物品服务、代收发邮件服务、托管服务、搬家套餐服务、废品回收服务、定时提醒服务、配送饮用水服务、代订服务、针线包服务等。增值物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：2元/平方米/月。梁某认为所谓增值服务均非物业管理区域必需的公共服务项目,而是根据业主的不同需求,按照业主各自的委托,分别为其办理的个人事务，其没有增值服务的需求,故向法院起诉请求解除与某物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》。法院经审理认为，某物业公司所提供的增值服务绝大多数都是针对个人的服务，而非公共服务，该协议虽名为物业服务合同的补充协议，但实具有委托合同的性质。根据法律规定，委托人可以随时解除委托合同。法院最终判决解除了双方签订的《前期物业服务合同补充协议》。

【典型意义】随着经济社会的发展、生活水平的提高，小区业主对物业服务水平的要求也不断提高。为了满足小区业主对高品质物业服务的需求，部分物业服务企业还会提供多样化、个性化、人性化的增值物业服务，并收取相应的物业服务费用。增值物业服务不同于一般物业服务，其实质是委托服务，业主是否需要增值物业服务、需要的频次、种类均有所不同。如果业主确有需要，可以在协商一致的前提下与物业服务企业签订增值物业服务协议，但物业服务企业不能强迫业主购买增值物业服务。

2.（2020）黑01民终3352号，哈尔滨中院认为，本案的争议焦点为：王鹏宇与万科物业哈分公司间是否就增值物业服务形成合意。万科物业哈分公司与招商嘉天公司订立案涉物业的前期物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力，王鹏宇作为案涉小区的业主，亦应受该前期物业服务合同的约束，履行缴纳物业服务费的义务。案涉小区的增值物业服务并非基础性物业服务，对于该增值物业服务部分，应由业主根据自身需要、结合业主实际情况，与物业服务企业就增值服务或特色服务订立服务协议或服务合同，本案中，王鹏宇拒绝在《万科.招商城市之光项目<商品房买卖合同>补充协议特别提示》上签字，亦在办理进户时对万科物业哈分公司收取增值服务费提出异议，虽缴纳了包含增值服务费在内的4，201.32元物业费，但结合王鹏宇拒签合同及办理进户手续时不同意缴纳增值服务费的录音，可认定缴纳增值服务费并非王鹏宇真实意思表示，其与万科物业哈分公司未就增值物业服务形成合意。万科物业哈分公司收取王鹏宇增值服务费1，301.62元，无事实及法律依据，应予返还。一审法院对王鹏宇要求返还缴纳的增值服务费及利息的主张予以支持，并无不当。

3.（2020）陕0103民初7227号，西安市碑林区人民法院认为，冯娜娜与润基物业公司于2017年9月7日签订的《前期物业管理服务协议》及《前期物业服务合同补充协议（增值物业服务协议）》意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。冯娜娜、润基物业公司之间物业服务合同关系成立，应受法律保护。依据双方签订的上述合同及润基物业公司答辩意见，可以确认，双方增值服务协议所称的“基础服务费（1.50元/平方米·月）”为物业服务费，“增值服务费（0.50元/平方米·月）”为其他服务费；《前期物业管理服务协议》中公寓物业管理服务费2.00元/平方米·月，由物业服务费1.50元/平方米·月和其他服务费（增值服务费）0.50元/平方米·月，两部分构成。润基物业公司依据《陕西省物业服务收费管理办法》第三条的规定向冯娜娜收取的0.50元/平方米·月“增值服务费”（其他服务费），属于物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用，故对于物业服务协议中“增值服务”项目冯娜娜享有自愿选择权。该选择权亦符合《合同法》有关委托合同的法律规定。

综上所述，冯娜娜要求解除物业服务协议中的增值服务协议（条款），诉请合法，予以支持，解除后该增值服务对应的服务项目及0.50元/平方米·月费用各方终止履行。冯娜娜要求退还之前已交的增值服务费，没有依据，该诉请一审法院不予支持。