这两天，网上流行一个段子，“房子砸在开发商手里，银行手里，金融机构手里，城投手里，是硬着陆，房子砸在千万大众手里，是软着陆”。

这是又一个预期管理失败的例子。

预期管理理论说，宏观调控政策一旦被市场所理性预期，宏观政策就将失效。

现在的楼市调控就是在打明牌了：“既管冷有管热”，因城施策，把有些冷的市场焐热，而对于一线等热点城市而言，有关政策的调整则需谨慎决策，在有过热苗头时政策需及时转向。调控的出发点是化解风险，目的就是平稳去库存，把房子卖出去了，风险就化解了（软着陆了[哈哈]）。

但投资者都是理性的，总能洞察政策意图，这两天流行的这个段子得到广泛转发和认同，“傻子”很快就不够用了。一个不涨不跌的房地产市场，对购房人是没有吸引力的。剔除了投资属性，单就居住功能而言，大多数城市买房就不如租房。

政策意图被理性预期，政策失效，后果很严重，成交量很快就会萎缩，会倒逼出台新的政策，展开新的博弈，但这是后话。