【交作业贴】很多人也许没有意识到，全国一手房房地产成交量今年前两周上升了7%，因去年上半年疫情防控因素，估计今年上半年会有非常明显的交易量回升。

我顺便截图了碧桂园两支分别为2027和2031年到期以美元计价的企业信用债价格走势，在短短的三个月内，这些去年在外国投资者眼中所谓的junk bond垃圾债，已经从15-20块钱的区间回升到了80-85上方。中国房地产企业在港发行的美元债基本上两三个月内涨了3-6倍，以过往经验看，债券的主题投资人风险偏好远低于股票投资人，中国房地产海外的信用债票面价值大幅度的回水，主体成交交易者为海外资金和投资人，代表了海外资本对于中国房地产风险落地的一致性看法，这就不难解释为什么国内的金融股在年初这一波行情收到了海外的资金青睐，究其原因，外资对中国房地产这个周期风险触底看法比较一致。

这两年港股的房地产企业股权交易价格大跌，领先指标是这些企业的美元信用债备海外投资者大量的抛售。既然房地产信用债价值快速回水，特别是这几年没有违约的优质龙头民企，那这些企业远不应该依然按照0.2-0.3倍净资产估值。相信年后会有更多的大资金布局保险，银行和房地产板块。

说说我对房地产业的一些展望:

1. 对于房地产行业管理的三条红线名存实亡，各地以及中央的新政直接导向是稳定房地产行业预期以及消费预期，去房地产行业风险被安排在了首位。

2. 接下来的2-3年，大量的民营房地产企业会慢慢解决自身流动性问题，通过金融安排或产业重组，走出流动性困境，最早在2023年下半年我们也许会看到一些民企或之前困难的企业开始重新拿地。2023-2025是房地产行业的重大重组期。

3. 经过这两年的生死经历，房地产行业哪怕在没有三条红线的管理下，也会渐渐的转轨到合理回报，慢周期开发，自持和长租周期等的发展阶段。企业不再追求规模增长，而是把稳和优秀的资产回报率当做新的战略追求，做精品做品牌会是新共识。

4. 这两年没拿地的企业，2023-2025年期间在规模排名上会明显落下来，从活下来到过得好逐渐转轨。这两年土地储备大且还在拿地的企业，如万科，保利，华润，招商，中海等，会扩大行业影响力且占据头名，龙湖，碧桂园等优质民营公司也必定有自己的市场和份额。恒大和融创为代表的房企最终的方向是产业和金融重组，希望保交房最终可以落地。

5. 总结说说房地产市场，应该说这两年让大家看到了一个现实，房地产不是一个永远升的资产，哪怕社会总体的资金量在不断扩展，房地产市场未来的发展必定是结构性的。政府这几年反复说房住不炒，其实背后也是想传递一个信息，任何投资都是有风险的。未来大多数房地产资产会回归消费属性，这也应该是社会的新理解。房地产市场不会消失，哪怕失去了三十年的日本以及经历过各种金融和经济周期的美国，新房和二手房一直在交易且占据总经济一个重要的比重。

2023年的市场必定是量价齐涨的小阳春市场，希望新活水能给房地产行业问题的解决带来便利。未来房地产市场若再爆发出高成交量和房价走势，将是房地产税推出的时间点，毕竟未来的增量所能给财政带来的收入会长期缓慢减小，财税收入设计会回归存量思维。