在本质上，“投资”就是站在未来十年、二十年、甚至未来三十年的时间节点上*往回看*的思维模式。

日本最大的三个都市圈：“东京都市圈”、“大阪都市圈”、“名古屋都市圈”，它们在过去长达六七十年的时间跨度里所发生的变化，在某种程度上为我们提供了极佳的“往回看”的参考样本。

这里有必要重申一下“都市圈”这个词的真正含义：“都市圈”一词是舶来品，它是我们自己从日语里直接复制过来的。但实际上，日文里“都市圈”对应的英文是“Metropolitan area” —— “大都会”，轨道交通是关键要素。

自从我国在国家层面提出“大湾区”、“城市群”和“都市圈”的概念，我就对东京都市圈的发展历史充满了兴趣。从最近几年陆续发布的各版大手笔的大湾区轨道交通规划可以看出，国家正坚定地把昔日的“珠三角”建设成为“Metropolitan area”——“大湾区都市圈”。

今天，我们有必要搞清楚：

1、日本的三大都市圈，第一名与第二名、第三名，在今天的终型上，三者存在怎样的落差？（见图二）

2、日本最大的都市圈：东京都市圈，仅占全国土地面积的3.5%；人口多达4350多万人，占全国人口的三分之一以上；GDP占到日本全国的一半。

东京都市圈，包含东京都、东京、东京都心6区、东京都心3区。（见图三）

东京都又具体包含了哪些区域？

东京都是以东京为中心的城市群，也称“首都圈”，包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，又称为一都三县。（见图四）

东京，是指“东京23区”，面积是623平方公里，人口是906万，人口密度是每平方公里14543人。（见图五）

东京“都心6区”，是东京最繁华地区。包含了千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台东区。

东京“都心3区”，是东京繁华中的繁华、核心中的核心，包含了千代田区、中央区、港区，三个核心区域。

搞清楚这些概念，以及它们之间的各种数据对比，可能对我们理解大湾区都市圈未来的发展格局会有一定的帮助，并对我们在不动产投资布局上带来一些有益的思考。