延伸讨论一下为什么房地产税试点会使购房者产生观望情绪，那是因为房地产税将成为一个非常重要的定价变量，就像租金收入一样，投资人需要根据新的条件，测算合理的价格，对商品房进行“重新定价”。

我们基于以下假设，来探讨不同房地产税率之下的定价：

1.假设某城市，单价5万/平米，面积100平米的住宅商品房，总价500万元，年租金收入10万，租售比2%。虽然有点低，但这是目前一二线城市购房人能够接受的水平；

2.假设租金水平刚性，房东无法转嫁房地产税；

3.假设“新房新新办法，老房老办法”，不考虑房地产税征收对旧房的影响；假设新房全额征收，不存在减免；

4.假设购房人买房的目的就是为了投资，没有自住需求。

基于以上假设，在维持房价不变的情况下，如果房地产税按照1%征收，一年需要纳税5万元，租金的纯收益减少5万，租售比减至1%；如果房地产税率按照2%征收，一年需要纳税10万元，租金的纯收益变为零；如果房地产税率超过2%，持有房产就会产生亏损，房子对购房人来说就成为“有毒”的资产。

如何让房子重新对投资人产生吸引力呢？当然是房价下调。上面例子中，在税率2%的情况下，如果房价降至250万，一年缴纳房地产税5万，纯租金收入还有5万，租售比还能维持2%，与征收房地产税之前持平。对购买新房的投资者来说，尽管多了缴税的“负担”，但购房的本金支出也减少了。换句话来说，买房的成本降低了，但持有成本上升了。

上面只是一个简单测算模型，实际情况要复杂得多。但简化的模型能清晰地发现其中的逻辑，房地产税已成为一个重要的定价变量，所以政策落地之前，市场将保持观望。 http://t.cn/A6xG1feM