佳兆业狂赚500亿 真相是……

给大家讲一个鬼故事， 那些曾经爆雷、欠一屁股债的房企，去年居然集体“赚翻了”，说出来你都不敢信！

最近是房企财报季，但是却发生了非常诡异的一幕，给大家看一组魔幻数据，绝对惊掉你的下巴！
佳兆业宣布，2025年归母净利润523.26亿，而上一年，它还净亏损285亿，直接从巨亏变巨赚！

而且不止佳兆业，爆雷房企们像是约好了一样，集体“翻身”：
旭辉集团狂赚176.7亿，实现扭亏为盈；
金科地产预计净赚300-350亿；
禹洲集团归母净利润249.3亿，上一年还亏着119.67亿呢；
就连曾经的宇宙房企碧桂园，在连亏三年之后，2025年也净赚16亿，要知道它上一年还亏了351亿，这反差也太大了。

还有世茂、远洋，已经公布的财报显示，2025年净利润分别是44.77亿、68亿，可上一年它们还分别亏了436.86亿、186亿！

我估计看到这些报告的时候，债权人都要气笑了，钱一分没还，欠的债还在那儿，可这些房企的账本，却从爆亏变成了爆赚，这到底是怎么回事？

用大白话给大家讲明白，特别好懂：就像你欠朋友100块，你哭着求朋友，朋友心软同意你只还50块就行，那这少还的50块，在会计账本上，就不算你少还了，反而算你“赚”了50块！

房企就是这么操作的：按照财报和会计准则，房企和债权人达成债务减免、展期或者债转股协议后，原来欠的钱和实际要还的钱之间的差额，会一次性算成当期净利润。
简单来说，房企本来欠100亿，债务重组后只需要还60亿，那这40亿的差额，直接就变成了“利润”，账面一下就好看了，但这根本不是真实的经营盈利。

真相非常扎心：只要剔除这笔债务重组收益，这些房企去年其实还是亏损的！
比如旭辉，剔除重组收益后，核心亏损88.87亿；禹洲集团更惨，剔除后净亏损97.18亿；
佳兆业更夸张，如果撇除重组收益853.74亿，真实经营状况触目惊心，2025年净亏损超过300亿。

为啥剔除后还是亏？很简单，三大原因：
一是前期高价拿地，现在卖房子毛利太低，根本不赚钱；
二是手里的楼盘、写字楼不值钱了，只能计提减值；
三是项目停摆，融资利息没法“藏”起来，只能直接冲抵利润，越亏越多。

更能说明问题的是，那些债务重组没成功的房企，亏损直接扩大！比如正荣地产，去年净亏损174亿，比上一年亏了近3倍，就因为它的债务重组方案失效了。

其实说白了，2025年就是出险房企的“债务重组扭亏大年”，至少7家房企，全靠债权人让利，才实现了账面盈利。
佳兆业削减86亿美元境外债，旭辉重组收益达400亿，这些钱，全是债权人让出来的！

很多人以为这些房企真的上岸了，其实不然。
佳兆业上半年才卖了20亿房子，员工还在投诉欠薪，手里的优质项目早就被处置；碧桂园虽然减债近千亿，但核心业务还是亏，全靠重组撑场面。
业内专家早就说了，这种账面盈利，不代表房企真的好转，只是会计层面的数字游戏，不代表销售回暖，更不代表能实现自我造血。
毕竟，债可以靠重组勾掉，但房子必须靠实力卖出去；账面利润再好看，没有真实的现金流，也只是空中楼阁。
这一轮地产风波，从来不是靠一本账本就能过去的。后续这些房企能不能真正翻身，还是要看市场回暖，要看能不能盘活资产、真正卖出房子。

作为地产人，我觉得等到都重组的差不多了，这一轮地产风波，终究会过去的。
地产依然会进入一个全新的周期，不过新周期下，房子选筹逻辑必定会发生翻天覆地的变化，普涨是不可能普涨的，怎么挑到一套房子陪你穿越周期，就非常考验你的选筹能力了。 http://t.cn/AXIjPtSX