如何认定抵押权预告登记的效力及抵押权预告登记与房地产开发企业阶段性保证之间的关系？

A《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条对抵押权预告登记效力作出了规定，实务中应从以下几方面把握：

第一，具备本登记的条件，应审查是否已办理建筑物首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产是否一致、抵押预告登记是否已经失效等。建筑物首次登记指房地产开发企业办理建筑物所有权首次登记即取得大产权，而非抵押人从房地产开发企业处取得建筑物所有权所办理的首次登记即小产证。办理预告登记后符合办理本登记条件之日起，预告登记自动具备本登记效力，且效力溯及至办理预告登记之时。

第二，认定预告登记是否失效时，应采主观说并非客观说。即起算预告登记的存续时间，应自抵押预告登记权利人知道或应当知道能够办理本登记时计算，而不能以客观上具备办理本登记条件之日起计算。如房地产开发企业将取得大产权的事实告知预告登记权利人，但其仍未办理本登记，预告登记失效，此时不存在预告登记转本登记的问题。

第三，房地产开发企业保证责任的免除。从预告登记变为本登记阶段性期间，抵押预告登记权利人实质享有两个担保，一是债务人提供的物保，办理的是抵押预告登记，二是房地产开发企业提供的阶段性保证。一旦预告登记符合本登记条件，此时预告登记相当于本登记，房地产开发企业阶段性保证责任免除。如不符合本登记条件，房地产开发企业责任则不免除。

第四，阶段性保证责任未免除时，存在混合共同担保情形，适用《中华人民共和国民法典》第三百九十二条，即合同有约定从约定，没有约定或约定不明时，债务人自己为债权人提供了物保，债权人应当先就债务人提供物的担保实现债权的规定，来确定房地产开发企业应否承担责任。如果债权人未向债务人主张直接向房地产开发企业主张承担保证责任，此时适用《中华人民共和国民法典》第四百零九条，即同一债权上有数个担保，有债务人自身物保，也有第三人保证，如债权人不向债务人实现物保，直接要求保证人承担责任的视为免除了主债务人的责任，在免除的范围保证责任消灭。

第五，抵押预告登记失效后，债权人按照抵押合同约定，另行请求抵押人办理抵押登记的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条规定，符合办理抵押登记手续的，人民法院予以支持。答疑：省法院民二庭