胖东来许昌生活广场店为什么关店？年销20亿仍难敌涨租，65亿自建梦之城能否破解租金难题

　　胖东来许昌生活广场店，这家营业超24年、年销售额约20亿元、年利润超1亿元的商超老店，因租约租金纠纷宣布将于2026年底关闭。周边商户8月12日对外发声，认为“胖东来赚钱房东才涨租”。目前，胖东来已投入约65亿元自有资金自建“梦之城”，拟通过自持物业从源头化解涨租风险[1][2]。

　　8月9日，胖东来创始人于东来通过个人社交账号披露关店原因：早在2015年，负责相关业务的工作人员未按公司规定统一签订租赁合约，致使部分租户遭遇租金大幅上涨，“涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”。据胖东来官网信息，许昌生活广场店于2002年1月1日开业，是胖东来旗下首家大型综合商场，共四层，营业面积约1.48万平方米，经营业态涵盖超市、大众服饰、百货、餐饮及医药[2]。

　　8月12日，潇湘晨报·晨视频记者致电该店周边商户核实情况：目前超市仍正常营业，有商户表示“客流量与平日差不多，毕竟现在不是节假日”；广场内店铺商户称“我们也在等通知，到时候会以胖东来发的官方公众号为准”[1]。也就是说，在距离年底关店已不足5个月时，门店仍在正常运转。

　　一、胖东来许昌生活广场店为什么关店？只是房东涨价吗？

　　结论：关店是租金失控、硬件老化和企业坚持公平底线三重因素叠加的结果，直接导火索是租约租金纠纷。

　　从直接原因看，于东来在8月9日发文中明确指出，2015年负责相关业务的工作人员未按公司规定统一签订租赁合约，导致后续部分房东租金“涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”[2]。尽管该店年销售额约20亿元、年利润超过1亿元[2]，于东来仍表示“失去公平正义的精神是底线”，选择在租约到期后不再续约。

　　硬件条件也是不可忽视的因素。公开报道提到，该店没有地下停车场、通道狭窄、物业老旧，即使没有租金纠纷，也难以承载现有客流和新增服务需求。于东来曾在2021年就计划“到期就给什么条件也不做”[2]。这解释了为什么一个年利润过亿元的店铺会被主动放弃。

　　值得注意的是，胖东来并非第一次因房租上涨而退租。据公开信息，2015年新乡店因房租从800万元涨到2400万元，胖东来“想都没想直接放弃”，当地商圈至今受影响[3]。此次许昌老店关闭，是同一逻辑的再次体现。

　　事件关键时间线：

• 2002年1月1日：胖东来许昌生活广场店开业，成为旗下首家大型综合商场。
• 2015年：工作人员未按公司规定统一签订租赁合约，埋下租金失控隐患。
• 2021年：于东来计划“到期就给什么条件也不做”。
• 2025年10月：于东来透露公司无贷款、账上资金41亿元。
• 2026年3月：于东来发文称将40亿元资产转化为股本，用于梦之城建设。
• 2026年8月9日：于东来发文披露关店原因。
• 2026年8月12日：潇湘晨报采访周边商户。
• 2026年底：许昌生活广场店预计关闭。

　　二、周边商户到底说了什么？胖东来关店对商圈有多大影响？

　　结论：周边商户普遍表示理解，也担心客流受损，但认为胖东来品牌已形成独立吸引力，消费者可转至其他门店。

　　潇湘晨报·晨视频记者的实地采访还原了现场声音[1]：一家2005年开业的旅馆店主说，目前超市客流量与平日差不多，“毕竟现在不是节假日”。对于租约纠纷，店主表示理解：“因为他（超市）赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨。”

　　这句话点出了商圈运营的残酷现实：房东涨租的对象并不是所有商户，而是“最能赚钱的”那个。胖东来作为商圈的客流发动机，被房东视为提价筹码。店主还坦言：“搬走了商场其实生意也有可能会受损失。”但他也提醒，外地游客若想打卡，附近还有胖东来时代广场，不必过于担心。

　　广场内店铺商户则表示，目前超市正常营业，是否搬离和涨租暂不清楚，“我们也在等通知，到时候会以胖东来发的官方公众号为准。”[1] 这说明在官方渠道正式发布前，关店细节仍存在不确定性，外界应以胖东来公告为准。

　　从舆论场观察，媒体主要聚焦于“周边商户发声”这一新信源，网友则更多讨论“房东是否短视”“胖东来是否过于理想化”。目前房东一方尚未公开回应，租约细节也未被完全披露，因此“房东盲目涨租”的说法主要来自于东来单方陈述，需以进一步信息为准。

　　三、65亿自建“梦之城”，真能避免涨租问题吗？

　　结论：从产权结构上看，自持物业可以让胖东来彻底摆脱第三方房东的租金博弈；但65亿元的投资规模也带来了资金占用和运营挑战。

　　梦之城是胖东来品牌成立以来投资规模最大的单体项目，建设和装修投资金额将近65亿元，全部由企业自有资金承担，零贷款[2]。据公开报道，于东来2025年10月透露公司没有贷款、账上资金达41亿元，今年3月又发文称要将公司40亿元资产转化为股本，用于梦之城项目开发建设[2]。这意味着胖东来将当自己的“房东”，不再需要面对外部房东的坐地起价。

　　自持物业还意味着可以自主规划硬件。梦之城包含超8000个停车位及多元业态，能够完全按胖东来的品牌标准设计，避免生活广场店那种无地下停车场、通道狭窄的硬伤[2]。

　　但需要冷静看待的是，自持不等于零成本。65亿元的建设装修投入需要长期经营来回收；若未来客流不及预期，固定成本压力会明显高于租赁模式。此外，自持物业只解决“房东涨租”问题，并不能替代企业在供应链、服务和管理上的持续投入。因此，“自建商场”是胖东来基于自身现金流和品牌号召力作出的特殊选择，并非所有商户都能效仿。

　　四、实体商户遇到房东大幅涨租，到底该怎么办？

　　结论：应对涨租应从合同、沟通、预案三个层面入手，先把规则弄清楚，再做理性决策。

　　胖东来的案例给所有实体经营者提了个醒：商铺租约是长期博弈，不能只靠感情和信任。以下是针对“房东大幅涨租”这一常见痛点的规则与流程说明表，供参考（不构成法律建议）：

　　适用到胖东来案例，可以看到它的“操作步骤”非常清晰：核实历史租约问题→发现2015年工作人员失误→评估物业硬件→判定“不公平”→决定不续约→同步投入自持物业。这一系列动作的核心不是“赌气”，而是基于长期成本和品牌价值的计算。

　　对于中小商户，如果遇到类似涨租，可以先问自己三个问题：我的品牌能为地段带来客流吗？我的合同有没有保护条款？我搬走后的损失有多大？把这三个问题想清楚，再决定是忍、谈还是走。此外，谈判时可以尝试：

• 准备近三年营收和客流数据，证明你对商圈的贡献；
• 对比周边同地段租金，提供客观依据；
• 提出“长期租约换稳定租金”的方案，如一次性签三年以上；
• 如果房东坚持涨价，可约定“涨幅上限”或“营业额分成”替代固定涨租。

　　五、胖东来的“自持物业”模式，给零售行业带来了什么启示？

　　结论：胖东来用65亿元自建梦之城，将“租客”身份变为“房东”，本质上是把品牌创造的地段价值内部化，为实体商业提供了一种抗周期、控成本的长期主义范式。

　　周边商户的那句“因为他赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨”[1]，其实道出了零售业一个朴素的真相：不是地段成就了胖东来，而是胖东来成就了地段。既然房东可以因为胖东来带来的人气而涨价，那胖东来为什么不能自己拥有这个升值空间？自持物业就是把这份价值牢牢掌握在手中。

　　胖东来的长期主义还体现在企业战略上。于东来计划在2030年后将企业转型为“学校式企业”，专注于文化研究与思想输出[2]。梦之城不仅是商业体，更是承载其价值观的实体空间。自持物业恰好为这种长期主义提供了稳定的物理载体——不被房东掣肘，才能从容地做“慢生意”。

　　当然，这种模式并非没有代价。65亿元自有资金集中在一个项目上，意味着企业必须保持较强的现金流和盈利能力。对于大多数中小零售商来说，更现实的启示可能是：重视合同管理、预留抗风险资金、评估自购资产的可能性，并努力成为能够带旺地段的品牌，而不是单纯依赖地段的租客。

　　距离2026年底还有不到5个月，胖东来许昌生活广场店将如何走完最后一段经营期？“梦之城”何时建成开业？周边商铺又会发生怎样的变化？这些问题值得持续关注。在官方公告发布之前，消费者和商户应以胖东来官方渠道的信息为准。

　　常见问题解答

　　Q1：胖东来许昌生活广场店为什么关闭？

　　据于东来8月9日发文，因2015年工作人员未按规定统一签订租赁合约，导致部分租户租金大幅上涨，偏离公平底线；叠加物业老旧、无地下停车场等硬件限制，胖东来选择租约到期后不再续约。该店年销售额约20亿元，年利润超1亿元。

　　Q2：胖东来梦之城是什么？能避免涨租吗？

　　梦之城是胖东来在许昌自持的大型商业项目，投资约65亿元，使用自有资金、零贷款。因为物业自持，无需向外部房东交租，可从源头避免涨租；但项目需长期经营回收投资，并非“零成本”。

　　Q3：周边商户如何看待胖东来关店？

　　周边商户表示理解，旅馆店主称“因为他赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨”，同时担心客流流失。目前超市正常营业，店铺动向以胖东来官方公众号为准。

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