女子三万元买北京农村房后来拆迁：1135万补偿7:3分成

　　据BTV-3报道，北京顺义柳各庄村宅基地纠纷案中，2001年何大海夫妻以30000元购入的农村老宅，2018年拆迁时补偿总价值达1135万元。最终调解结果为：买家获70%（3套安置房+216万元现金），原房主获30%（320万元现金）。

　　一、事件起因

　　2001年，四川的何大海夫妻为给患病失聪的孩子在北京求医，变卖老家房屋、四处借钱凑齐30000元，买下北京顺义区柳各庄村于先生名下、占地530㎡的农村宅基地老宅，双方手写购房协议成交。

　　当初原房主于先生承诺卖房之后进城定居，以后不会再来争夺宅院，但宅基地土地证一直没有办理过户，登记人依旧是于先生。

　　何家在此居住将近20年，长期打理房屋、修缮院子。

　　二、拆迁引发纠纷

　　2018年柳各庄村启动拆迁，该宅院全部拆迁权益折合总价值1135万元（包含安置房+现金补偿）。

　　高额拆迁利益出现后，原房主于先生反悔，主张买家属于外地城镇户籍，没有购买本村宅基地的资格、房屋买卖协议无效，只愿意退回当初3万元房款，索要整套宅院所有拆迁收益。双方爆发长达两年的争执、起诉扯皮，拆迁手续停滞无法办理。

　　三、法律定性

• 我国法律规定：农村宅基地归属村集体，仅限本村村民购买使用；外地城镇居民签署的宅基地房屋买卖合同，法律层面判定无效。
• 合同无效常规处理规则：房屋、宅基地使用权归还原户主；买家拿回购房本金。
• 但本案中原房主明知宅基地禁止对外售卖依旧出售，属于主要过错；何家居住二十年、修缮房屋、投入大量生活成本，法院与当地调解组织遵从诚实信用、过错责任分配上千万拆迁利益。

　　四、最终调解分配结果（7:3分成）

　　整套宅院可置换371㎡安置房、外加254万元现金补偿，所有拆迁收益按照买家何家70%、原房主于先生30%分割：

• 何大海一家：分得3套安置房 + 216万元现金；
• 于先生放弃安置房份额，选择折现，最终到手320万元现金，双方和解结案。

　　五、同类案件通用裁判标准

• 城镇居民、外村人购买北京农村宅基地小院，买卖合同一律无效；
• 宅基地区位补偿归本村原产权人；房屋翻新、装修、搬迁补助归实际居住购房者；
• 房屋巨大增值收益，卖方作为主要过错方一般承担7-9成的增值损失，买家拿到大头补偿。

　　案件警示

　　农村宅基地不能够向外村、城镇户口人员流转；私下购买农家小院不受完整产权保护，一旦遇上拆迁极易爆发千万级别的利益纠纷。