胖东来创始人于东来自掏65亿建商场当包租公，商品价格会涨吗？

　　胖东来创始人于东来近日披露，因许昌生活广场店房东将年租金从800万元涨至2400万元，决定关停这家年销售额20亿元、年利润超1亿元的老店，并自掏65亿元建设自持商业综合体“梦之城”。这场“不向房东妥协”的商业博弈，大概率不会推高商品价格，反而可能通过成本结构重构，让商品在同等或更低价格下保持品质。[1]

　　2026年8月9日，于东来通过个人社交账号披露了许昌生活广场店即将闭店的背后原因。这家开业于2002年1月1日的门店，是胖东来旗下首家大型综合商场，共四层，营业面积约1.48万平方米，经营业态涵盖超市、大众服饰、百货、餐饮及医药。[2]据胖东来官网信息，该店年销售额约20亿元，年利润超过1亿元。于东来透露，早在2015年，负责相关业务的工作人员未按公司规定统一签订租赁合约，致使部分租户遭遇租金大幅上涨，“涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”。[1]据公开报道，此次涨租的典型样本是年租金从800万升至2400万，涨幅200%。“如果妥协续租，仅租金成本就会增加数千万元，几乎必然被迫提价或降低服务标准。”有零售行业分析师如此评价。

　　一、于东来为何宁愿关掉年利润过亿的老店也不接受涨租？

　　因为于东来把公平视为经营底线，面对“暴力涨租”，他选择用关店而不是妥协来守住原则。据财经网报道，于东来直言“钱可以少挣，理不能不讲”。[1]这家年利润超过1亿元的门店，在胖东来体系内是典型的“现金牛”，但于东来更担心的是：一旦接受这次不合理涨租，未来所有门店都可能陷入房东坐地起价的被动循环。事实上，这并不是胖东来第一次因涨租关店。此前新乡门店也曾遭遇恶意涨租，于东来最后选择撤店并重新选址。他说过：“不与不喜欢的人合作，不与价值观不一致的人纠缠。”这种“不惯着”的姿态，本质上是在向市场传递一个清晰信号——胖东来的经营逻辑不接受租金对公平的挤压。

　　更深层来看，许昌生活广场店的租约问题源于2015年管理疏漏。据于东来透露，当年负责相关业务的工作人员未按公司规定统一签订租赁合约，致使部分产权房东后来可以单方面大幅提高租金。这种历史遗留问题虽然可以说是“内部失误”，但于东来选择由企业承担关店代价，也不愿让消费者和员工为租金上涨买单。有网友评论说：“一个敢涨，一个敢关，房东不缺钱，但于东来更不缺钱，账上的41亿现金才是他最大的底气。”[4]

　　二、自掏65亿建商场，胖东来的商品价格会涨吗？

　　大概率不会推高商品价格，反而可能通过“零租金”和“零利息”的成本结构，让商品定价更有竞争力。理解这一点，需要看清三个核心维度。

　　第一，成本结构从“可变租金”变为“固定投资”。此前每年数千万元租金直接计入经营成本，必须靠商品销售回收；自持物业后，65亿元虽然一次性投入巨大，但属于固定资产沉淀，不摊入当年商品成本，也不会因为房东涨租而年复一年增加支出。据公开资料，胖东来账上资金41亿元，没有任何贷款，且近期将40亿元资产转化为股本，用于“梦之城”项目的开发建设。[1]零贷款意味着没有利息成本，金融压力不会传导到商品价格上。[4]

　　第二，定价哲学延续“透明与合理利润”。于东来公开承诺，自建商场若配建住宅，将公开所有建筑材料、造价及合理利润。这种“成本透明”的零售逻辑已被市场验证——胖东来超市里的商品本就以高性价比和品质著称。自建商场后，场内商户的租金将回归合理区间，而不是被房东暴力抬价绑架，商品定价自然更具竞争力。[3]

　　第三，涨价才是因租金被迫的选择。传统商场因租金高企，商家只能通过提高商品价格或压缩服务质量来消化成本。数据显示，实体零售定价中租金占比可达15%至30%。胖东来此前被暴力涨租，若选择妥协续租，仅租金成本就会增加数千万，几乎必然被迫提价。于东来多次强调“信仰和开心永远是第一位的”“钱可以少挣，理不能不讲”。自建商场本质是为守住公平底线，若最终反而推高物价，就违背了初衷。[2]

　　对比维度：租赁模式与自持物业——租赁模式下租金持续上涨无上限风险，定价只能被动传递租金压力；自持物业则一次性资本投入，长期成本趋近于零，企业完全掌握主动定价权。

　　三、从“租房客”到“包租公”，胖东来的商业逻辑变在哪？

　　胖东来正在从被动承租的运营者，变为掌握资产与定价主动权的持有者。这一转变的实质，是用资本换确定性，用重资产换长期自主权。

　　许昌“梦之城”项目是胖东来品牌成立以来投资规模最大的单体项目，建设和装修投资金额将近65亿元，建筑面积近58万平方米，涵盖超市、百货、影院、酒店、餐饮等多重业态，配套数千个停车位，计划于2029年正式开业。[1]在财务报表上，这笔投入把每年数千万的“租金费用”变成了“固定资产”。自持物业后，胖东来可以完全按照自己的理念规划商场空间、选择合作商户、制定服务标准，不再受制于房东的议价权。于东来本人曾透露，其个人持股约5%，绝大多数利润分配给了员工和团队。这次65亿投资，本质上是胖东来集体家底的再一次集中发力。

　　值得注意的是，于东来已公开了2030年后停止所有经营扩张、转型“学校式企业”的计划。这意味着梦之城很可能是胖东来商业模式的集大成者，也是其“告别演出”的重要组成部分。有分析指出，胖东来暂停对外帮扶、不再参加行业会议，资源全部砸回自身建设，不是简单对抗涨租，而是为一家经营了20多年的企业做收尾式沉淀。

　　四、65亿重资产豪赌，胖东来有哪些风险要面对？

　　重资产投入会带来资金占用周期长、运营考验大等风险，但胖东来无贷且现金流健康，风险总体可控，不过仍需观察。

　　首先，65亿元全部来自自有资金，没有利用杠杆，资金使用效率相对较低，但同时也避免了金融风险。如果梦之城建设过程中出现超支，可能需要进一步动用公司现金储备。胖东来账上原本41亿元现金，其中40亿元转为股本投入项目，现金流弹性会明显收窄。[4]其次，项目建设周期长，从2026年到2029年开业，中间跨越数年，消费市场、商业环境和竞争对手都可能发生变化。第三，自持综合体的运营逻辑与超市不同，需要专业的招商、物业、酒店管理和影院运营团队，胖东来尽管在零售服务上标杆地位稳固，但在大型商业综合体运营上还是“新兵”。第四，于东来规划2030年后停止扩张，如何在新模式下维持团队凝聚力、员工士气和人才梯队，也是一个长期课题。

　　实际上，梦之城的投资风险并非没有先例可参照。不少零售企业自建物业后，因周边商圈培育不足、招商不力而陷入困境。但胖东来在许昌拥有极强的品牌号召力和会员基础，其门店往往能带动周边商业热度，因此有一定“自带流量”的优势。不过，消费者买单的前提依然是商品和服务足够好，而非单纯的“自有物业”情怀。梦之城能否延续胖东来的口碑，还需要时间检验。

　　五、胖东来“自持物业”模式，能给实体零售什么启示？

　　实体零售对抗租金上涨的终极方案是自持物业，但前提是自有资金充足和企业价值观支撑，不可盲目模仿。

　　实体店最大的成本压力往往不是电商冲击，而是房东。多少好店、百年老店，不是死于经营不善，而是死于租金暴涨。胖东来用65亿元告诉所有实体老板：当你足够强的时候，与其给别人交租，不如自己当房东。自持物业=不可复制的竞争优势=长期定价权。这一点与麦当劳的商业地产模式异曲同工——麦当劳早期通过长期租约再转租，赚取租金差，成为全球最大的商业地产持有者之一。胖东来的不同在于，它并不把“当包租公”作为盈利目的，而是以物业自持来保障服务品质和价格公平。

　　从舆论反馈看，多数网友对“关店+自建”的评价相当正向，认为于东来“太霸气”“有格局”，也有声音指出这是“爽文成分大于商业真相”，因为65亿是公司资金而非个人掏腰包，且持股约5%的于东来并不能独占资产收益。[4]媒体观点则更多聚焦于“实体零售长期受制于租赁模式”的制度性反思。[3]这些讨论说明，胖东来的选择已经超越单个企业决策，成为观察中国实体零售转型的一个标志性样本。

　　对于普通零售企业，借鉴意义有三：一是重视长期成本确定性，在租金低点锁定资产；二是在扩张前储备足够现金流，避免高杠杆；三是将公平与透明作为与消费者、商户合作的基础，而不是靠压榨供应链或抬高价格来生存。当然，重资产模式门槛极高，企业需量力而行，不能为了“当房东”而背上沉重债务。

　　公司业务影响表

　　常见问题解答

　　Q1：于东来自掏65亿建商场，胖东来的商品会涨价吗？

　　大概率不会。自建商场后，胖东来不再承担每年上涨的租金，65亿作为固定资产不会摊入当年商品成本；且公司无贷款、无利息压力。公开承诺透明定价，因此商品可能维持或降低价格，具体需以开业后实际标价为准。

　　Q2：为什么于东来要关掉年利润过亿的许昌生活广场店？

　　因为该店部分产权房东将租金从800万涨至2400万，涨幅达200%，于东来认为“远远脱离了公平”，不愿妥协于暴力涨租，选择关店。该店年销售额20亿元、利润超1亿元，但于东来坚持公平原则优先于短期利润。

　　Q3：胖东来投资65亿建商场的钱从哪来？

　　据公开信息，胖东来账上现金41亿元且无贷款，此次65亿中约40亿元来自公司资产转为股本。项目为自有资金建设，未使用银行贷款，资金来源为公司多年经营积累，并非于东来个人全额出资。

　　后续建议关注：梦之城项目工程进度、招商及运营方案、开业后商品价格带变化，以及胖东来2030年转型“学校式企业”的具体动作。在官方未披露更多细节前，相关数据需以胖东来官方公告为准。

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