香港校舍生意爆火，学生公寓租金和入住率究竟有多高？

　　一、租金水平：从5000到2万，分化明显

　　合租床位起步价：合租形式的床位月租约5000至6000港元起，如中原投资尖沙咀项目三人房床位月租6355港元。

　　中高端单间：单人房月租普遍在1.3万至1.8万港元，红磡Y83单人间月租1.3万港元，西半山“一步居·38”带独立卫浴的豪华单人间月租达1.73万港元起。

　　整体涨幅：私人学生宿舍租金自2022年起每年上涨近一成，部分核心地段租金年涨幅超10%。

　　

　　二、入住率：普遍接近满租，资本追逐的核心指标

　　近乎满租的常态：仲量联行数据显示，香港主流学生公寓入住率稳定在98%至100%，中原投资尖沙咀项目长期保持100%入住率。

　　满租的支撑逻辑：学生宿舍以学年为单位签约，租期通常为12个月，退租率极低，付款行为高度可预期。

　　资本视角的吸引力：高入住率叠加稳定现金流，使得学生公寓投资回报率达4.5%至5.5%，明显高于传统甲级写字楼（3.7%）和中小型住宅（3.2%至3.6%）。

　　三、供需失衡：缺口持续扩大，租金上涨的底层驱动力

　　需求端爆发：港府将非本地生招收上限提升至50%，2024/25学年非本地学生增至9.2万人，6年增长超92%。

　　供给端严重不足：全港仅有约4.46万个校内宿舍床位，平均2.55名学生争抢1个床位，床位缺口现为7.6万张，预计2029年将扩至14.7万张。

　　刚性需求推动：超过七成非本地学生需通过市场化途径解决住宿，而内地学生普遍具备较强支付能力，家长更愿意为安全便利的住宿付费，支撑租金持续上行。

　　四、资本涌入：超85亿港元抢滩，改写市场格局

　　交易规模激增：2025年至2026年第一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元。

　　主要玩家：京东斥资7.5亿港元收购油麻地酒店改建学生公寓，华润隆地9.5亿港元、招商局2.06亿港元跟进，中原投资连收三栋提供约1800个床位。

　　运营模式升级：从“二房东”式零散经营转向机构化、品牌化运营，存量酒店改建成主流方式，项目估值可能在一年内翻倍。