香港校舍生意爆火，资本60亿抢滩学生公寓

　　今年夏天，香港不动产市场最火的赛道是学生公寓——各路资本正以前所未有的速度涌入，金额超60亿港元的收购案密集落地，同一栋楼的市场估值可能一年内翻倍。

　　一、资本扎堆入局：半年成交超60亿港元

　　2025年至今年8月，香港通过公开披露进行收购、改建的学生宿舍案例超10宗，合计成交金额超60亿港元。入局者背景多元：- 香港本地资本：中原投资、宏安地产等率先布局，其中中原投资先后收购尖沙咀珀荟酒店、九龙城富豪东方酒店及西半山般咸轩全幢物业，合计提供约1800个床位- 内地互联网巨头：京东以7.5亿港元收购油麻地酒店改造为学生宿舍，预计2026年下半年完工- 国际资本：新加坡伟合控股等机构也纷纷入局

　　一批此前从未涉足该领域的机构投资者开始将学生公寓视为重要资产类别。

　　

　　二、供需严重失衡：床位缺口持续扩大

　　这场投资热潮的根源，是香港高校住宿市场的巨大供需缺口：- 政策推动需求激增：港府推行"留学香港"品牌，非本地生招生限额从20%逐步提升至50%，2024/25学年非本地学生已增至9.2万人- 校内宿位严重不足：香港八大院校平均床位比约为2.5:1，对应宿位缺口约4万个；当前学生宿舍床位供给约5.73万个，床位缺口高达3.46万个- 缺口持续扩大：仲量联行预测，到2029年床位缺口将达14.72万张，高力国际预测到2028年缺口将达12万个

　　供不应求的局面短期内难以逆转，为资本提供了明确的入场信号。

　　三、高回报驱动：租金收益率显著领先

　　学生公寓的财务表现是吸引各路资本的核心因素：- 入住率长期满租：主流学生公寓入住率稳定维持在98%-100%，几乎没有淡旺季空置风险- 租金持续上涨：自2022年起租金每年上涨近一成；当前月租跨度较大，合租床位5000余港元起，高端单人套房接近2万港元- 收益率优势明显：据莱坊估算，香港学生公寓租金收益率预计为4.5%，且可能超过5%，显著高于甲级办公空间的约3.7%和服务式公寓的3%至3.5%

　　这种"高入住率+稳定租金增长+抗经济周期"的特性，使学生公寓成为兼具稳定现金流和长期增值空间的"新宠"资产。

　　四、政策松绑：城中学舍计划激活市场

　　港府的政策创新为这一赛道清除了制度障碍：- "城中学舍计划"落地：鼓励市场将酒店、写字楼等商业大厦改装为学生宿舍，已收到25宗申请，预计涉及5100个宿位- 规划层面"拆墙松绑"：城规会放宽"酒店"定义，将合资格学生公寓纳入其中，可直接获得酒店牌照，无须另行规划审批- 激活存量资产：酒店本身已具备齐全的房间间隔、独立卫浴及消防设施，能大幅缩短改建时间和成本

　　这些政策红利有效降低了资本进入门槛，加速了市场规模化进程。