资本争相入局香港学生公寓，投资回报率能持续多久？

　　近年来，香港学生公寓从一个边缘的房地产细分市场，一跃成为全球资本争相涌入的“香饽饽”，这场由政策、供需与资本共同驱动的热潮，其投资回报率的持续性高度依赖于核心地段、合规改造与精细化运营，在中短期内具备坚实支撑，但长期来看仍面临市场竞争与政策调整的考验。

　　一、火爆根源：政策开放下的巨大供需缺口

　　政策松绑与扩招：香港特区政府为打造“国际教育枢纽”，将八所资助大学非本地生学额上限从20%提升至50%，并推出“城中学舍计划”简化商厦改造为学生宿舍的审批流程。

　　学生人数激增：2024/25学年非本地学生规模已达9.2万人，过去6年增长超92%。

　　宿舍供应严重不足：校内宿位仅约4.4万至4.8万个，床位比高达2.55:1，现有床位缺口超4万个，预计到2028年将突破10万个，到2029/30学年更将达到14.7万个。

　　

　　二、资本盛宴：回报率为何跑赢传统物业？

　　资金蜂拥而入：2025年至2026年8月，公开披露的收购改建案例超过10宗，合计成交金额超60亿港元；若计入2026年首季，相关成交约27宗，总金额超85亿港元。入局者包括中原投资、华润隆地、招商局、京东以及新加坡伟合控股等各路资本。

　　租金与入住率坚挺：主流学生公寓入住率稳定维持在98%-100%，自2022年起租金每年上涨近一成。过去12个月，私人学生宿舍租金涨幅达15%。

　　高回报率吸引：据莱坊数据，香港学生住宿的市场回报率为4.5%-5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅仅为3.2%-3.6%。部分写字楼改建项目的潜在内部收益率（IRR）最高可达18%。

　　三、持续前景：支撑与挑战并存

　　短期韧性充足：中原投资总裁叶明慧指出，学生公寓具备抗经济周期特性，经济低迷时更多人选择深造，反而支撑租赁需求。目前市场仍处于“供应不足→租金上升”的初期阶段。

　　长期结构变量：可供改造的优质酒店存量正在快速减少，2025年酒店改建学生公寓的交易占比已从此前的45.4%提升至52.4%。同时，政府已考虑推出专用土地兴建新宿舍，未来新增供应可能逐步缓解供需矛盾，从而对租金增速形成一定压制。