资本争相入局后，香港学生床位缺口何时能补上？

　　资本扎堆涌入香港学生公寓赛道，但供需严重失衡意味着短期内床位缺口不仅无法补上，反而将持续扩大。

　　一、现状：缺口巨大，且持续扩大

　　当前缺口：2024/25学年香港非本地学生达9.2万人，校内宿舍仅约4.46万个床位，床位比约2.55:1，缺口约4万个；仲量联行统计，2025/26学年住宿床位短缺约7.63万个。

　　未来预测：到2028/29学年缺口预计突破10万个，2029/30学年将激增至约14.7万个。

　　需求增速：非本地学生人数过去6年增长超92%，港府已将非本地生学额上限从20%逐步提至50%，留学香港政策持续推动需求增长。

　　

　　

　　二、资本加速入场，但供应增量有限

　　投资规模：2025年至2026年8月，公开披露的收购改建案例超10宗，总额超60亿港元；若计入同期所有酒店及整幢住宅改宿舍交易，成交金额超85亿港元。

　　参与主体：中原投资、宏安地产等本地资本，京东、华润隆地、招商局等内地巨头，以及新加坡伟合控股等国际资本纷纷入局。

　　供应瓶颈：可供改造的存量酒店快速减少，2025年酒店改宿舍交易占比已从45.4%升至52.4%；市场转向收购乙级、丙级写字楼改建，但改建周期约19个月，新增供应短期难以上量。

　　三、结论：缺口填补至少需5年以上

　　短期（1-2年）：现有已公布项目合计仅能增加数千个床位，相比7.6万+的缺口杯水车薪，入住率仍将维持98%-100%的高位，租金持续上涨。

　　中期（3-5年）：随着更多酒店、写字楼改建项目落地，供应量逐步释放，但需求同步增长（留学政策持续放开），缺口仍将继续扩大。

　　长期拐点：只有当每年新增床位规模超过非本地生增速时，缺口才会开始收窄。按当前规划速度和政策力度，该拐点预计在2030年前后才可能显现，在此之前“一床难求”仍是常态。