香港校舍生意爆火事件：资本抢滩学生公寓，宿位缺口达12万个[2026年08月10日]

　　香港校舍生意爆火事件：资本抢滩学生公寓，宿位缺口达12万个

　　2026年8月10日，界面新闻报道显示，香港正掀起一场“校舍生意”投资热潮。这里的“校舍”并非指学校教学楼，而是指市场化学生公寓（学生宿舍）。大量资本正通过收购酒店、旧楼宇并改造为学生住宿物业，形成了一股引人注目的投资浪潮。

　　一、市场核心数据

• 2025年至2026年8月，公开披露的学生公寓收购改建项目超10宗，交易金额超60亿港元；若统计全部酒店、旧楼改造项目，总交易规模超85亿港元。
• 2026年前5个月，香港教育类商业物业投资达111亿港元，接近2025全年（40亿港元）的3倍，教育物业占商业地产投资近40%。
• 机构预测到2028年，香港非本地学生带来的宿位缺口可达12万个。
• 收益对比：学生公寓租金收益率约4.5%-5%，高于甲级写字楼（3.7%）、普通住宅（3.2-3.6%），对资本吸引力更强。

　　二、主要入局资本与代表项目

• 京东：7.5亿港元收购油麻地海景丝丽酒店，改造学生宿舍，预计2026下半年完工，由原酒店方代为运营3年。
• 中原投资：收购西半山服务式住宅、九龙城富豪东方酒店，后者改造后可提供1400-1500床位，是目前香港规模最大的市场化学生公寓项目之一。
• 华润隆地：9.53亿港元收购荃湾酒店，改造后约900个宿位。
• 招商局商业房托：收购九龙柯士甸路酒店改造学生公寓。
• 还有宏安地产、新加坡伟合控股等港资、外资机构进场收购旧唐楼、闲置酒店改造。

　　早期香港学生住宿多是零散二房东，现在转向机构大规模整栋收购、翻新运营，部分物业一年内估值翻倍。

　　三、火爆的两大驱动因素

　　1、政策带来学生数量大增

　　香港施政报告逐步放开高校非本地生招生限额，从20%提升至50%，赴港就读的内地及海外学生数量快速上涨，但公立大学校内宿舍床位供给严重不足，大量学生只能找校外住宿，催生巨大市场缺口。

　　2、存量物业出路+政策支持

　　香港大量老旧酒店、唐楼、部分写字楼空置，政府支持把合适存量物业改建为学生宿舍，盘活低迷商业地产；学生公寓回报率优于传统商业地产，吸引各路资本布局。

　　四、现存风险与争议

• 租金昂贵：市场化公寓床位价格分化，西半山高端项目单人床位月租1.35万港元起，普通项目也要6000港元以上，学生住宿负担重，不少学生选择深港跨境通勤来回内地居住。
• 合规消防风险：大量酒店、旧唐楼改造宿舍，楼宇先天条件受限，消防、安全、楼宇条例合规是最大隐患，并非所有旧楼都适合改宿舍。
• 市场过热隐忧：资本扎堆抢项目推高物业收购价格，如果后续学生人数不及预期，会存在空置、回报不及预期风险。
• 需要区分的是：这一轮热炒是学生住宿公寓，和中小学办学校舍不是同一赛道；同期香港也出现部分跨境办学机构违规招生、借壳办学的社会个案，属于另外的事件，和本次资本投学生公寓热潮需要区分开。

　　五、行业观点

　　部分地产机构认为，非本地生增长是中长期趋势，学生住宿需求具备抗周期；也有分析师提醒，当前属于资本抢滩阶段，后续监管、消防审批、学生实际支付能力都会影响赛道最终走向。