普通香港学生能负担得起新式学生公寓吗？

　　在新式学生公寓热潮下，普通香港学生或非本地学生正面临越来越大的租金压力，因为当前月租金从合租床位的5000余港元到高端单人套房的近2万港元不等，远超一般学生及家庭的承受能力。

　　一、供需失衡：学生公寓市场的火热与高企的租金

　　巨大供需缺口：香港非本地学生规模已达9.2万人，校内宿舍仅约5.73万个床位，缺口高达3.46万个，超过七成学生需在校外解决住宿问题。到2028年，床位缺口预计突破10万个。学生公寓市场因此迅速走热，入住率常年维持在98%至100%。

　　资本涌入与租金上涨：2025年至2026年8月，公开披露的学生宿舍收购、改建案例超10宗，成交金额超60亿港元。资本涌入并未带来普惠价格，反而推高了租金水平。自2022年起，学生公寓租金每年上涨近一成。

　　租金价格区间：目前香港机构化学生公寓月租跨度大，合租床位5000余港元起，单人套房月租接近2万港元。例如，中原投资旗下的“一步居·38”项目，带独立卫浴的豪华单人间月租17300港元起，双人间约14300港元。

　　

　　

　　二、经济负担：普通学生与家庭的现实挑战

　　成本远超校内与普通租房：香港高校校内宿舍月租远低于市场价格，通常在1500至5000港元不等。而新式学生公寓最低合租月租5000余港元，已是普通校内宿舍的2至3倍。

　　对非本地学生的压力尤为明显：“一步居·38”项目近九成租客为内地学生，租金从5000余港元到近2万港元不等。对于家庭年收入中等的内地学生，仅房租一项就可能占据家庭月收入的三分之一甚至更多。

　　“学生跨城通勤族”现象：面对高昂租金，不少学生选择在深圳租房穿越两地通勤。这一现象直接反映了香港学生公寓对普通学生的可负担性严重不足。

　　三、市场定位与政策回应

　　高端化与机构化定位：当前入局的学生公寓项目定位偏向中高端，通过提供共享厨房、活动室等增值服务来支撑溢价，面向的目标客群是具备较强支付能力的非本地学生家庭。

　　政策的双重作用：香港特区政府推出“城中学舍计划”，鼓励存量酒店及商厦改建为学生宿舍，以缓解供给缺口。但由于土地与建筑成本高昂，新增供应仍以市场可承受的高租金项目为主。

　　短期难有平价解决方案：业内预计，未来三至五年，学生公寓需求依然强劲，供应仍处于紧张状态。这意味着高租金格局在短期内难以撼动，普通学生的选择依然有限。