资本入局香港学生公寓，生意现状有多火？

　　今年夏天，香港不动产市场最火热的赛道要数学生公寓，各路资本以前所未有的速度涌入这一曾经的边缘细分市场，据不完全统计，2025年至今年8月公开披露的收购、改建案例已超10宗，合计成交金额超60亿港元。

　　

　　一、资本涌入规模与玩家构成

　　交易体量：2025年至2026年首季，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元；仅2025年1至10月，相关累计成交已达16宗，总金额超61亿港元

　　入局者类型：既有中原投资、宏安地产等香港本地资本，也有京东等内地互联网巨头，还有新加坡伟合控股等国际资本

　　代表案例：京东斥资7.5亿港元收购油麻地酒店改建学生公寓，预期2026年下半年完成改造；中原投资先后收购尖沙咀珀荟酒店、九龙城富豪东方酒店及西半山般咸轩全幢物业，合计提供约1800个床位

　　

　　二、生意爆火的核心驱动

　　供需缺口：2024/25学年香港非本地学生增至9.2万人，而现有学生宿舍床位供给仅约5.73万个，缺口高达3.46万个；仲量联行统计显示，2025/26学年床位短缺约7.63万个，到2029/30学年预计增至约14.7万个

　　政策红利：港府推动“留学香港”品牌，非本地生收生上限从20%提升至50%；2024年《施政报告》鼓励将商厦改装为学生宿舍，简化审批流程

　　租金与入住率：主流学生公寓入住率稳定在98%-100%，自2022年起租金每年上涨近一成；合租床位5000余港元起，高端单人套房接近2万港元

　　三、市场格局与回报表现

　　商业逻辑：中原投资总裁叶明慧表示，学生公寓具备抗经济周期特性，经济低迷时更多人选择深造，反而支撑租赁需求

　　回报率：改建学生宿舍预期收益率介于4.5%至8%，远超香港传统住宅物业的约3.2%和写字楼的约3.7%

　　市场演变：几年前香港几乎没有机构化运营的学生公寓，市场参与者多为“二房东”式零散经营；如今同一栋楼的市场估值可能在一年内翻倍