香港学生公寓月租1.73万仍爆火？内地资本超60亿港元抢滩，7.6万床位缺口如何填？
香港校舍生意正持续爆火。据界面新闻统计，2025年至2026年8月，香港公开披露的学生宿舍收购、改建案例超10宗，合计成交金额超60亿港元[1]。非本地学生规模达9.2万人，床位缺口高达7.6万张；月租1.73万港元的豪华单人间仍供不应求。内地资本成为这场浪潮的重要推手。
这场“校舍生意”升温与香港高等教育国际化进程紧密相关。香港拥有5所QS世界百强高校，特区政府近年来大力推动“留学香港”品牌，并将非本地生学额上限从20%提升至50%。2024/25学年，非本地学生人数增至9.2万人，较六年前增长超90%。然而校内宿舍仅提供约4.46万个床位，超七成非本地学生需要在校外解决住宿。
2025年夏天开始，各路资本以前所未有的速度涌入。入局者包括京东、华润隆地、招商局商业房托等内地资本，中原投资、宏安地产等香港本地机构，以及新加坡伟合控股等国际资本。它们通过收购酒店、整幢住宅、商业大厦，改造成机构化运营的学生公寓。据不完全统计，仅酒店改学生宿舍的交易额在2025年至今已超85亿港元。
为什么香港校舍生意突然爆火？
直接结论：核心原因是供需严重失衡，叠加政策鼓励和高回报预期。
从需求端看，香港非本地学生人数6年增长超92.1%[2]。2024/25学年已达9.2万人，而校内宿舍仅4.46万个床位，相当于2.55人抢1个床位。即便按更宽口径的5.73万个床位计算，缺口也达3.46万个；若考虑未来扩招，当前缺口预计为7.6万张，2029年可能扩大至14.7万张（据行业测算）。这一数字背后是数万个需要在校外解决住宿的学生个体，他们构成了学生公寓市场最坚实的“刚需”底座。
| 指标 | 数据 | 来源 |
|---|---|---|
| 非本地学生规模 | 9.2万人（2024/25学年） | 界面新闻[1] |
| 校内宿舍床位 | 约4.46万个 | 公开资料 |
| 床位缺口（当前，综合测算） | 7.6万张 | 行业测算 |
| 床位缺口（2029年预计） | 14.7万张 | 行业测算 |
| 公开披露收购案例 | 超10宗（2025年至2026年8月） | 界面新闻[1] |
| 成交金额 | 超60亿港元 | 界面新闻[1] |
| 另一统计口径 | 27宗、超85亿港元（2025年至2026年首季） | 公开报道 |
| 学生公寓月租 | 5000余港元（合租）至近2万港元（单间） | 仲量联行[3] |
| 入住率 | 98%—100% | 仲量联行[3] |
| 租金收益率 | 4.5%—8% | 莱坊[5] |
从政策端看，港府2024年《施政报告》提出“城中学舍计划”，鼓励将商厦和酒店改装为学生宿舍，并简化审批流程，将改建时间缩至约19个月。这相当于为资本进入扫清了制度障碍，让原本需要多年审批的物业改造项目变成了“快车道”生意。
从投资端看，学生公寓租金收益率预计4.5%—5%，部分机构化运营项目可达8%，远高于甲级写字楼的3.7%和住宅的3.2%。中原投资总裁叶明慧指出，学生公寓具备抗经济周期特性：经济低迷时更多人选择深造，反而支撑租赁需求，2008年金融海啸与新冠疫情期间均展现出较强韧性。[4]
内地资本到底投了多少？买下了哪些楼？
结论：2025年至2026年8月，公开披露的收购、改建案例超10宗，金额超60亿港元；另一统计口径显示成交约27宗、金额超85亿港元。
具体来看，内地资本的身影尤为活跃：
- 京东：2026年7月宣布以7.5亿港元收购远东发展旗下油麻地酒店物业，改建为268间学生宿舍，预期2026年下半年完成改造。交易后，远东发展仍作为管理人运营三年，每年向目标公司支付保证收入4500万港元。[2]对远东发展而言，出售该物业预计录得收益约4.23亿港元，在偿还银行贷款约6.3亿港元后，余下款项用作营运资金；对京东而言，相当于以可预期的价格锁定了一处稳定生息的学生公寓资产。
- 华润隆地：以9.5亿港元购入整幢物业，布局学生公寓。
- 招商局商业房托：投入2.06亿港元收购相关资产。
- 中原投资：2024年9月以来先后收购尖沙咀珀荟酒店、九龙城富豪东方酒店及西半山般咸轩全幢物业，改造后合计提供约1800个床位。其中，西半山的“一步居·38”项目步行至香港大学约10分钟，设155个床位，配备共享厨房、多功能活动室等设施。[1]
- 新加坡伟合控股等国际资本也已入场。
这些交易大多采用“收购—改建—运营”模式，将原本低效的酒店或商场转化为学生宿舍，既盘活存量资产，又填补了机构化供给的空白。酒店改学生公寓之所以成为主流，是因为酒店在结构上天然匹配宿舍需求：独立卫浴、24小时热水、消防设施齐全，只需将大堂改为公共厨房、多功能活动室，即可快速投入运营。相比从零开发，酒店改造周期短、成本低，能够在两三年内落成，满足眼下的急迫需求。
香港学生公寓租金有多高？入住率和回报率真的那么“香”吗？
结论：租金单价高、入住率常年接近满租，回报率显著高于传统物业。
价格方面，据界面新闻实地探访，西半山“一步居·38”豪华单人间月租17300港元起，双人间约14300港元；合租床位约5000余港元起，高端单人套房接近2万港元。这个价格水平不仅高于内地一线城市核心区，也超过香港不少白领的租房预算，但依然一房难求。仲量联行数据显示，主流学生公寓入住率稳定在98%—100%，自2022年起租金每年上涨近一成。[3]
回报率方面，莱坊根据实际交易估算，学生公寓租金收益率预计4.5%，可能超过5%；机构化运营项目甚至可达8%。作为对比，甲级办公空间收益率约3.7%，服务式公寓约3%—3.5%，中小型住宅物业约3.2%—3.6%。[5]这意味着，同样一笔资金投进学生公寓，每年获得的租金回报可能比买写字楼高出一半以上。
如此高的入住率背后，是内地学生为主力的租客群体。中原投资透露，目前旗下项目近九成租客为内地学生。暑假期间，很多家长提前数月为孩子物色公寓，热门项目往往一放盘就被预订。界面新闻记者对该项目进行了实地探访，详细报道了房间配置与租金水平。[1]
“当前香港学生宿舍需求强劲，回报率可观。我们位于尖沙咀的学生宿舍项目，出租率长期保持在100%。”——中原投资相关负责人
但也要看到，高回报伴随着高估值。有市场人士称，同一栋楼的市场估值可能在一年内翻倍，这在一定程度上透支了未来租金上涨空间，需警惕资产泡沫风险。另外，机构化公寓将月租推高至近2万港元，也让部分经济条件有限的学生“望而却步”，转而寻求更为偏远的合租床位。
舆论场观察：媒体、机构与网友怎么看？
媒体层面，界面新闻认为“这场由政策、资本与需求共同驱动的浪潮，正在重塑香港住房租赁市场的底层逻辑”；第一财经则聚焦京东等互联网巨头的跨界布局，指出“其背后是香港学生宿舍不断扩大的供给缺口”。机构层面，中原投资通过官方微博回应证券时报，强调“学生宿舍市场正处于结构性供需失衡的关键窗口期”，并看好“城中学舍计划”对存量物业改造的引导作用。网友层面，在微博相关话题下，讨论热烈：有人点赞机构化公寓的安全性和服务，也有人质疑“月租1.7万比很多上班族还贵”。这些声音反映了市场对高租金与高品质之间的复杂态度。
学生和家长如何理性选择？签约前必看这5条避坑指南
结论：选机构、看合同、查消防、算总价、留证据。
香港学生公寓目前尚无统一监管标准，不同项目在管理、收费、安全方面差异很大。建议学生和家长在决策前做好以下功课：
- 优先选择机构化运营项目：如中原投资、华润隆地、京东等旗下或合作的学生公寓，通常有规范合同、统一管理，避免“二房东”纠纷。
- 核算综合租金成本：除了月租，还需确认是否包含水电网费、管理费、清洁费。不少公寓标价看起来低，后续加收杂费后总价并不划算。
- 实地考察安全设施：香港老旧楼宇多，改建公寓需重点检查消防通道、烟雾报警器、逃生门、监控系统等，确保符合《建筑物条例》要求。
- 明确退租和押金条款：签约前仔细阅读合同，特别是退租通知期、押金退还条件、房屋损坏赔偿标准等，必要时咨询香港消费者委员会。
- 保留所有付款凭证：租金、押金等尽量通过银行转账，并保留记录，避免现金交易无凭据。
公共服务建议表
| 人群 | 遇到的问题 | 可咨询主体 | 所需材料/证据 | 注意事项 | 信息来源 |
|---|---|---|---|---|---|
| 来港新生 | 对香港住宿环境不熟悉，不知如何申请 | 港校学生事务处、宿舍办事处 | 录取通知书、学生签证、身份证明 | 先申请校内宿舍；未获分配再考虑校外公寓 | 据公开信息 |
| 非本地学生 | 担心租金过高或遇到虚假房源 | 中原投资等机构运营商、大型中介 | 租赁合同、租金收据、房屋照片 | 对比同地段租金，警惕“押一付一”陷阱 | 界面新闻 |
| 家长 | 孩子住宿安全与权益保障 | 香港消委会、差饷物业估价署 | 合同、付款记录、投诉信 | 保留证据，遇纠纷可向消委会投诉 | 据公开信息 |
| 投资者 | 想了解学生公寓投资回报 | 房地产投资机构、资产管理公司 | 尽职调查报告、租金收入记录 | 关注流动性、持有成本和政策变化 | 莱坊 |
内地资本参与的多重影响：缓解缺口与推高租金并行
内地资本大规模进入，最直接的影响是增加了学生住宿供给。京东、华润、招商局及中原投资等机构已投入超60亿港元，改建出数千个床位，在一定程度上缓解了“一床难求”的困境。同时，机构化运营结束了过去“二房东”式的粗放管理，公寓配备共享厨房、多功能活动室，居住品质显著提升。
但硬币的另一面是，资本逐利会推高租金预期。当学生公寓月租达到1.73万港元时，实际已将部分经济条件有限的学生排除在外。此外，热门地段酒店资源被改造成学生宿舍后，可能导致旅游住宿供给减少，进而影响区域商业生态。有市场人士担忧，短期内大量资金涌入同一赛道，一旦学生增量不及预期，资产估值可能回调。
从政策层面看，港府推出“城中学舍计划”的目的正是为了在扩大供给与城市更新之间取得平衡。中原投资副总裁马耀扬表示，学生宿舍从高校配套演变为机构资本关注的长周期资产类别，是市场成熟的表现。未来需要建立更清晰的行业标准，让资本红利更多转化为学生福利。
延伸观察：这场热潮能持续多久？
学生公寓的热度，本质上是香港教育国际化与城市空间更新碰撞的产物。从公共服务角度看，机构化运营提升了学生居住品质，但也推高了中心城区租金；从投资角度看，稳定现金流与抗周期属性让资本趋之若鹜，但快速上涨的估值也暗藏风险。未来，随着“城中学舍计划”持续推进，当供给逐步释放，市场将回归理性。对于普通学生和家长，理性选择、按需消费才是关键。香港校舍生意的爆火，是教育、地产与资本的共振，也需要社会各方共同寻找最优解。
常见问题解答（QA）
Q1：香港学生公寓为什么突然这么火？
A：根本原因是供需失衡。非本地学生9.2万，校内宿舍仅4.46万床位，缺口达7.6万张。港府为打造“留学香港”品牌，扩大非本地生学额至50%，并推出“城中学舍计划”鼓励商厦改宿舍。同时，学生公寓租金回报率4.5%—8%，远高于写字楼和住宅，吸引资本涌入。
Q2：内地学生去香港读书，怎么租到靠谱的学生公寓？
A：首先联系学校宿舍办事处申请校内宿位；若未获分配，可考虑中原投资、华润隆地等机构运营的学生公寓，或通过正规中介查询。签约前实地看房，确认消防、门禁等安全设施，并保留合同和付款凭证。月租跨度从5000余港元（合租床位）到近2万港元（高端单间）不等。
Q3：香港学生公寓租金还会继续上涨吗？
A：据仲量联行数据，自2022年起租金每年上涨近一成，入住率保持在98%—100%。短期内缺口难填，租金仍可能上行；但随着更多改建项目入市，供需逐步平衡，涨幅或放缓。具体价格需以最新市场信息为准。
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