资本抢购学生公寓会推高香港房租吗？

　　资本涌入港校学生公寓确实在局部推动了租金上涨，但当前香港房租普涨的根本原因是每年超9万名非本地学生与不足5万个校内床位之间的巨大缺口，而非资本入局本身。

　　一、供需缺口是房租上涨的根本驱动力

　　需求端爆发：香港非本地学生人数从2019年起6年内增长超92%，2024/25学年已达9.2万人，港府还将非本地生招生上限从20%提升至50%。

　　供给端严重不足：香港八大院校校内宿舍仅约4.8万个床位，平均2.55名学生抢1个床位，当前床位缺口约7.6万个，预计到2029年将扩大至14.7万个。

　　租金持续攀升：仲量联行数据显示，自2022年起香港学生公寓租金每年上涨近一成，主流项目入住率稳定在98%-100%。

　　

　　二、资本入局加速了供给，而非制造了短缺

　　资本加速改建增加床位：2025年至今年8月，公开披露的学生宿舍收购改建案例超10宗，总金额超60亿港元，主要将酒店、商厦改造为合规学生公寓，直接增加床位供给。

　　机构化运营提升效率：中原投资连收三栋物业改建成约1800个床位，京东7.5亿港元收购油麻地酒店将改造成268间学生宿舍，附带三年保底年收益4500万港元。

　　回报率吸引长期资本：香港学生公寓租金收益率预计4.5%-8%，远高于甲级写字楼（3.7%）和住宅（3.2%），吸引主权基金、保险资金等机构入场。

　　三、短期局部推高，长期有助平抑租金

　　局部区域租金承压：资本集中收购改造的热点地段（如港大附近的西半山、九龙城），优质学生公寓月租已达1.7万港元起，对周边租赁市场形成比价压力。

　　远程通勤分流压力：部分学生选择深港跨城通勤或在租金较低的偏远区域租房，缓解核心区域租金涨幅。

　　政策引导增量供给：港府推出“城中学舍计划”，简化商厦改宿舍审批流程，并计划通过卖地新增学生宿舍用地，中长期将有效缓解供应紧张。