60亿港元疯抢香港校舍生意，床位缺口7.63万，资本为何从酒店抢到写字楼？

　　香港校舍生意真的火了：2025年至2026年8月，香港通过公开披露进行收购、改建的学生宿舍案例超10宗，合计成交金额超60亿港元[1]。入局者包括京东、中原投资、宏安地产、新加坡伟合控股等各路资本，同一栋楼的市场估值可能在一年的时间内翻倍[1]。这场由政策、资本与需求共同推动的浪潮，正在快速重塑香港住房租赁市场的底层逻辑。

　　简单来说，所谓“校舍生意”是指投资者收购酒店、写字楼等现有物业，改建为面向香港高校学生及外来人才的长租公寓。因为香港本地大学宿舍严重不足，大量学生只能在校外租房，而酒店及写字楼又存在闲置空间，改建学生公寓成为一项现金流稳定、回报可观的“新生意”。

　　这一轮热潮始于2025年，并在2026年夏天急剧升温。据每日经济新闻援引界面新闻的报道，今年夏天香港不动产市场最火热的赛道就是学生公寓[1]。此前几年，香港几乎看不到机构化运营的学生公寓，市场参与者多为“二房东”式的零散经营；如今，不仅本地资本重仓入场，内地互联网巨头京东也加入战局，国际资本同样不甘示弱[1]。

　　一、香港校舍生意到底多火？60亿港元都投在了哪里？

　　答案是：公开披露的收购、改建案例已超过10宗，总金额超过60亿港元，而且标的物正在从酒店向写字楼扩展[1][2]。仅2026年6月上旬，就有来自新加坡的资金和香港本地资金接连买入多处物业改建为学生宿舍，其中包含写字楼等商业大厦[2]。这说明资本不再满足于存量酒店，而是开始寻找更广泛的物业类型。

　　从参与方来看，香港本地资本有中原投资、宏安地产等，内地互联网巨头有京东，国际资本有新加坡伟合控股[1]。这些玩家背景差异巨大，但共同点都是看好香港学生公寓的长期租金回报。有市场人士透露，同一栋学生公寓楼的市场估值可能在一年内翻倍，这种升值速度在如今的全球不动产市场都极为罕见[1]。

　　为什么估值能涨这么猛？核心逻辑是：需求端持续爆发，而供应端极度短缺。据仲量联行统计，2025/26学年香港学生住宿床位短缺约7.63万个，预计到2029/30学年将增至约14.7万个[3]。供需缺口扩大了近一倍，而公寓供给总量远未能满足预期需求[2]。换句话说，只要建出来，就不愁租。

　　二、床位缺口7.63万个，香港学生宿舍为什么这么缺？

　　缺床位的直接原因是大学宿舍供应量远远跟不上学生数量的增长。香港高校宿舍历来紧张，很多大学新生仅能保证住校一年，大二以后就要自己到校外租房。这个“老问题”在近年来叠加了三重新需求，缺口被急剧拉大。

　　第一重：优才、高才计划带来大量新居民。据微博大V常大川66的观察，香港的优才、高才计划每年吸引数十万人落户，这部分人群中包含大量带子女来港读书的家庭，他们首先需要解决的就是住房问题[4]。

　　第二重：海外留学需求转向香港。不少中产家庭原本打算送孩子远赴欧美留学，但考虑到海外局势动荡、安全成本和距离因素，转而选择香港的高校[4]。这样一来，来港求学的学生群体明显增加，住宿需求自然水涨船高。

　　第三重：内地学生来港读研人数增长。香港高校的硕士课程通常只提供第一年部分住宿或完全不提供宿舍，大量研究生和交换生必须校外租房。据公开报道，近年来香港高校非本地生比例持续上升，尤其是内地学生申请量显著增加，进一步挤压了本就紧张的床位资源。

一个典型的场景是：大学周边的单间租金年年上涨，离地铁站近的楼盘甚至“一房难求”。有学生家长感叹，在港读书四年，住宿支出几乎涨了一倍。

　　三、资本为什么从酒店抢到写字楼？改建学生公寓有哪些门道？

　　因为能改的酒店快被买完了。早期入局的资金大量收购闲置酒店，改造成长租学生公寓，这也是香港学生公寓最初的“家底”。但蜂拥而来的资金快速消耗着市场上可供改造的存量酒店，叠加旅游业回暖、酒店资产价格提升，低价收购酒店的机会越来越少[2]。

　　于是，投资者的目光转向了写字楼。写字楼面积大、层高高、结构规整，可以通过加装独立卫浴、厨房设施等方式分间出租，改造成本和周期较为可控。2026年6月上旬，接连有写字楼被购入改建为学生宿舍，标志着这一轮资本扫货进入“写字楼时代”[2]。

　　但改建学生公寓并不是简单的“买楼-装修-出租”。在香港，物业用途变更需要获得相关政府部门的批准，涉及消防、卫生、建筑安全等多项合规要求。投资者必须聘请专业测量师、建筑师和律师评估物业条件，完成规划审批后才能合法运营。这也意味着，能够快速入场的玩家，往往都具备较强的资本实力和专业运作能力。

　　对于普通投资者而言，直接参与买卖整栋物业的门槛很高，但可以通过购买相关房地产信托基金或关注上市地产公司的学生公寓业务来间接分享红利。不过，任何投资都有风险，尤其是政策调整和租金波动可能影响预期回报，需谨慎决策。

　　四、内地学生和家长如何选择香港学生公寓？要注意什么？

　　对于即将赴港读书的学生和陪伴支持的家庭来说，学生公寓爆火既是好事也是挑战。好的是选择更多、品质更规范；挑战是租金连年上涨，还需要防范虚假房源和合同陷阱。

　　以下是针对不同人群的公共服务建议，供大家参考：

　　另外提醒广大家长和学生：香港学生公寓的租金通常按“月”计算，但签约周期可能是一年。部分公寓会收取相当于两个月租金的水电押金，退租时若房屋有损坏会从中扣除，务必在入住时拍照留底，避免纠纷。

　　五、未来三五年香港校舍生意还会火吗？

　　业内预计，短期内学生公寓的供应仍处于相对紧张状态，未来三至五年需求依然强劲[2]。理由很直白：香港大学宿舍的扩建速度远远赶不上招生规模的增长，而优才、高才计划的影响还在持续释放。只要供需缺口存在，资本就有动力继续进入。

　　但也要看到风险因素。一是资本大量涌入后，改建项目的集中入市可能造成部分区域短期供过于求；二是如果香港经济或就业市场出现波动，租金上涨的持续性会受到考验；三是相关政策（如资助房屋供应增加、大学宿舍扩建提速）可能改变市场预期。

　　从更宏观的视角看，香港校舍生意爆火是“高密度城市+教育国际化+人才引进政策”共同作用的结果。类似的现象在新加坡、伦敦等国际城市也出现过，机构化运营学生公寓在这些市场已相当成熟。香港正在走的正是这条路——从零散二房东模式转向专业机构运营，这对提升租住品质、保障学生权益来说，长期来看是好事。

　　QA板块：关于香港校舍生意，你可能会问这几点

　　Q1：香港学生公寓为什么突然这么火？

　　核心原因是供需严重失衡。据仲量联行统计，2025/26学年香港学生住宿床位短缺约7.63万个，预计到2029/30学年将增至约14.7万个[3]。同时，优才、高才计划带来大量新居民，留学需求从欧美转向香港，资本看到稳定租金回报，争相入局。

　　Q2：京东也参与香港校舍生意，是真的吗？

　　是真的。据每日经济新闻援引界面新闻报道，入局者中包括内地互联网巨头京东[1]。不过，具体的投资金额、物业位置和运营模式尚未完全公开，仍需以企业官方披露为准。

　　Q3：现在去香港读书，住宿要花多少钱？

　　没有统一价格，但可以给出参考区间：据公开报道，香港热门校区的学生公寓单间月租金普遍在5000至12000港元之间，具体视地段、房间面积和设施而定[1][4]。建议直接联系公寓运营商获取实时报价，并以正式合同为准。

　　需要说明的是，以上关于市场交易金额、床位缺口等数据均来自公开报道和市场机构统计，权威性较高，但具体个案细节仍需以官方文件或企业公告为准。所谓“同一栋楼估值一年翻倍”是市场观察，不构成投资回报承诺。[1]

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