60亿港元交易额背后有哪些资本入局？

　　一、哪些资本在入局

　　内地互联网巨头：京东是其中最具代表性的玩家。2026年7月以7.5亿港元收购油麻地海景丝丽酒店，将其改造为268间学生宿舍，远东发展承诺三年每年保底收入4500万港元，年化收益率约6%。此前京东已累计在港投入超60亿港元，包括18亿港元收购沙田利丰中心、35亿港元购入中环建行大厦50%股权。

　　香港本地资本：中原投资是该赛道的先行者，先后收购尖沙咀珀荟酒店、九龙城富豪东方酒店及西半山般咸轩全幢物业，三个项目合计提供约1800个床位。宏安地产等本地房企也纷纷入局。

　　内地国企与央企：华润隆地以9.5亿港元接手葵涌酒店，计划改造为逾千床位的学生宿舍；招商局商业房托以2.06亿港元完成尖沙咀项目交割，将酒店改造成85个床位。

　　国际资本：新加坡上市公司伟合控股收购九龙物业One Bedford Place，计划改建为500个床位的学生宿舍。

　　其他机构：主权基金、保险资金等机构也已关注并逐步入场。

　　二、为什么资本蜂拥而入

　　巨大的供需缺口：2024/25学年香港非本地学生增至9.2万人，但学校合规宿位仅约5.73万个，床位缺口高达3.46万个。仲量联行预测，到2029/30学年缺口将扩大至约14.7万个，几乎翻番。

　　高租金与高入住率：主流学生公寓入住率稳定在98%至100%，自2022年起租金每年上涨近一成。合租床位每月5000余港元起，高端单人套房接近2万港元。

　　政策红利释放：港府2024年推出“城中学舍计划”，简化商厦、酒店改建成学生宿舍的审批流程，审批时间从12-18个月缩至3-6个月，且可保留过剩地积比。非本地生录取限额从20%逐步提升至50%，政策持续扩招。

　　三、这笔生意的投资逻辑

　　逆周期抗风险特性：中原投资总裁叶明慧指出，学生公寓具备抗经济周期特性——经济低迷时更多人选择深造，反而支撑租赁需求，2008年金融危机和新冠期间该资产类别均展现出较强韧性。

　　稳定的现金回报：香港学生公寓稳定期年回报率约4%至5.5%，与美债相当，但现金流更稳健、具有穿越周期特点。酒店改造学生公寓的潜在内部收益率（IRR）最高可达18%。

　　运营退出通道成熟：2025年12月，香港学生住宿供应商汇生活已向SEC提交赴美IPO申请，年均服务400名客户，九成以上为内地学生。京东、中原投资等已将运营REITs作为远期退出路径。