香港学生公寓月租1.7万仍一床难求？9万宿位缺口背后资本为何扎堆入局

　　香港学生公寓正成为资本围猎的新战场：非本地学生人数6年暴增92%至9.2万人，全港宿位缺口已突破9万个，带独立卫浴的单人间月租高达17300港元仍一床难求。2025年至2026年首季，资本在香港以超85亿港元收购酒店及整幢住宅改建为学生宿舍，京东更是斥资7.5亿港元入局，学生宿舍生意爆火背后，是供需失衡与高回报预期的双重驱动。

　　香港学生公寓为什么突然爆火？

　　核心原因是供需严重失衡。香港教育局及仲量联行数据显示，2024/25学年香港非本地学生规模已增至9.2万人，较6年前增长超92%[2]。而全港政府资助及自资院校连同私人市场，仅提供合计约4.8万个学生宿舍床位，整体缺口超过9万个[3]。超过七成非本地学生无法入住校内宿舍，只能通过市场化途径解决居住问题。[5]

　　自2024/2025学年起，香港将政府资助院校非本地学生招生上限由本地学额的20%提升至40%，并计划于2026/2027学年进一步提高至50%。同时，资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限亦由100%增至120%[3]。政策扩招直接推高了整体招生人数，其中大部分非本地生源来自内地。据高力国际预测，到2028年，香港高校宿位缺口将突破10万个，甚至有机构预测将扩大至12万个[3][9]。

“当前香港学生宿舍需求强劲，回报率可观。我们位于尖沙咀的学生宿舍项目，出租率长期保持在100%。”——中原投资相关负责人[1]

　　资本为什么扎堆涌入香港学生宿舍赛道？

　　高入住率与高回报率是核心吸引力。2025年至2026年首季，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元[1]。京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited于2026年7月以7.5亿港元收购远东发展旗下位于油麻地的酒店物业，该物业正由酒店客房改装为学生住宿单位，预计2026年下半年完成全部改装[2][4]。华润隆地、招商局商业房托、中金资本等头部机构纷纷落子布局[9][10]。

　　中原投资集团旗下中原投资于2024年9月斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，改造为提供约121个床位的学生公寓。该项目于2025年5月开放入住申请，三人房床位月租6000港元起，短短两个月便实现100%入住率[3][5]。中原投资相关负责人表示，其位于尖沙咀的学生宿舍项目出租率长期保持100%[1]。

　　房地产顾问服务公司莱坊发布的调研报告显示，改建学生宿舍的预期收益率介于4.5%至8%[9]。这一收益表现远超香港传统住宅物业，吸引了外资基金、中资机构和东南亚资本集体关注[8]。

　　京东7.5亿港元收购酒店改建学生公寓是一笔怎样的生意？

　　这是一笔兼具资产配置和长期运营价值的投资。根据远东发展2026年7月6日公告，京东旗下公司以初步购买价7.5亿港元收购Charter Joy Limited全部已发行股份，目标公司主要持有一项位于香港油麻地的物业，该物业正由酒店客房改装为学生住宿单位[2][4]。根据协议，远东发展未来三年仍将继续负责该项目运营，并每年提供4500万港元保证收入[4]。交易完成之后，远东发展预计将录得收益约4.23亿港元；在偿还银行贷款约6.3亿港元后，余下所得款项约1.06亿港元将用作一般营运资金[7]。

　　易居研究院副院长严跃进分析认为：“相较于传统酒店资产，学生宿舍属于兼具稳定现金流和长期增值空间的新型运营资产，而香港国际教育扩容带来的住宿缺口，为这一赛道提供了持续需求支撑。”[4]

　　月租过万，钱花在了哪里？

　　高租金的背后是改造成本、运营成本与刚需的三重叠加。以中原「一步居・38」学生公寓为例，项目由原般咸轩住宅改造而来，步行至香港大学仅需约10分钟，提供155个床位，配备共享厨房、多功能活动室等设施。价格方面：带独立卫浴的豪华单人间月租17300港元起；带独立空间及共享卫浴的双人间月租约14300港元[1]。

　　有学生公寓运营机构透露，过去一两年间，学生公寓租金上涨了近10%[1][11]。资本将酒店或住宅改造为学生宿舍，需投入大量资金进行翻新、配套设施建设及标准化管理，这些成本最终转嫁到租金上。

　　由于校内宿位极度稀缺，且私人租房市场存在房源零散、定价不透明、安全保障缺失等痛点，标准化、管理完善的学生公寓成为留学生“不得不选”的选项[10]。刚需支撑了高租金和高入住率。

　　学生公寓市场火热，对赴港留学生意味着什么？

　　选择更多了，但价格会更贵。资本入局增加了标准化学生公寓的供给，缓解了部分租房压力，但学生公寓的定位和价格普遍高于私人散租。对于预算有限的学生，需要更早规划、多方比较。

　　《每日经济新闻》援引世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷的话说：“近几个月来香港看学生公寓投资的客户增加了很多。以前，（客户）主要是外资基金和本地投资者；现在，中资机构、大型上市公司、东南亚的基金也在关注香港学生公寓。”[8]

　　香港特区政府正积极推广“留学香港”品牌，拟将香港发展为专上教育枢纽。资本押注的正是源源不断涌入香港求学的国际学生和内地学生[8]。

　　网友观点：有人看涨，有人担忧

　　在社交媒体上，关于香港学生公寓的讨论呈现两极分化。看涨的网友认为“资本是聪明的，缺口这么大，租金只会涨”；担忧的网友则表示“月租1.7万在香港都能租个小户型了，学生太难了”“资本入局只会把价格推得更高”。需注意，这些是网络观点，不代表本媒体立场。

　　QA：关于香港学生公寓，你需要知道什么？

　　Q1：香港学生公寓为什么这么贵？

　　供需失衡是根本原因。香港非本地学生超9.2万人，宿位缺口超9万个，七成以上学生需校外租房。改造酒店或住宅的成本、标准化运营管理费用，叠加刚需支撑，共同推高了租金。据公开报道，带独立卫浴单人间月租17300港元起。

　　Q2：作为内地学生，去香港留学怎么租房更靠谱？

　　建议优先申请校内宿舍，即使候补也要排队；其次选择品牌学生公寓运营商，如中原投资旗下项目，注意核实运营方资质和合同条款；最后可考虑合租私人房源，但务必通过正规中介，确认产权清晰。据公开报道，三人房床位月租6000港元起，性价比相对较高。

　　Q3：资本涌入对租房市场是好事还是坏事？

　　短期看，资本增加了标准化供给，提供了更安全、管理完善的居住选择，但价格偏高；长期看，随着更多项目入市，供给增加有望平抑租金涨幅。专家观点认为，学生宿舍属于兼具稳定现金流和长期增值空间的新型运营资产，但具体影响需以市场实际运行为准。

　　后续关注：香港学生公寓市场将走向何方？

　　未来几年，香港学生公寓市场将保持高热度，但需关注政策与供给变化。随着政府“城中学舍计划”的推进，更多存量物业将被改造为学生宿舍[6]。中金资本与中原投资已签署香港学生公寓基金合作备忘录，以市场化模式批量扩充合规优质宿位[10]。对于投资者而言，需关注收益率是否达预期；对于学生和家长，建议尽早规划住宿，多方比较，核验资质，切勿因房源紧张而仓促签约。

　　截至2026年8月，香港学生公寓市场仍处于供不应求的状态。据公开报道，2014/25学年香港八大院校平均床位比仅为2.55:1，对应宿位缺口约4万个；到2028年，缺口或突破10万个[2][9]。市场供需格局的根本改变，尚需时间和更多供给落地。

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