物业大撤退为何集中在老旧小区和低收费项目？

近年来全国多地出现物业公司主动撤场潮，其中老旧小区和低收费项目成为“重灾区”，根源在于成本刚性上涨与物业费多年未调导致的严重亏损，以及收缴率持续走低形成的恶性循环。

一、现象：物业主动撤离，老旧小区首当其冲

2025年至2026年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目，其中约64.7%由物业公司主动发起。这些撤场案例高度集中于楼龄长、物业费标准低的老旧小区，以及收费水平明显低于区域均价的“低价盘”。

二、核心原因一：成本倒挂，老旧小区运营亏损

老旧小区和低收费项目的首要困境是成本与收入的严重倒挂。

人力成本持续上涨：物业是劳动密集型行业，人力成本占运营支出的50%~60%。十年前一名保安月薪2000元即可招到，如今4500元都难留人。最低工资和社保标准逐年提高，支出刚性增长。

设施维护费用激增：老旧小区电梯、消防、供水管网等设施老化，维修频率和费用远超新建小区。例如，一部电梯更换需45-65万元，外墙修缮动辄50-150万元。这些大修支出本应由维修资金覆盖，但许多老旧小区维修资金早已耗尽或根本未缴足。

物业费多年未涨：绝大多数老旧小区物业费维持在1.2-2.5元/㎡·月，甚至十多年未调整。而同期人工、物料、能耗成本累计涨幅超过120%，毛利率已跌至18.42%。

结果：一个20万㎡的普通小区，物业费全额收满年收入约480万元，但仅人工工资就需300万元，加上电梯维保、消防年检、公共水电等支出，基本无利润。若收缴率低于85%，立即陷入亏损。

三、核心原因二：收缴率持续走低，恶性循环加速

老旧小区和低收费项目普遍面临收缴率断崖式下降。

业主拒缴的多种原因：部分业主因房屋质量缺陷（漏水、墙体开裂等开发商遗留问题）迁怒于物业；部分认为服务缩水、质价不符；还有大量空置房业主拒绝为无人居住的房产缴费。

总部分成抽血：一些物业公司上级总公司每年向项目下达硬性利润指标，收上来的物业费优先上缴“份子钱”，剩余部分才用于小区运营，导致项目实际可支配资金严重不足。

恶性循环形成：收费不足→服务缩水→更多业主拒缴→现金流断裂→设施加速老化→环境恶化→房价下跌→业主更不愿维护资产。

典型案例：浙江湖州某小区物业费收缴率从2024年的62.82%暴跌至2026年的16.5%，部分业主累计欠费近300万元，物业提前四个月无奈退出。杭州某3800户小区累计欠费1200万元，主动缴费仅几百户，最终物业撤场。

四、核心原因三：开发商的“断奶”与制度缺陷

开发商补贴终止：过去多数物业是房企的“亲儿子”，开发商为卖房口碑，长期补贴物业保持低价优质服务。如今七成房企亏损，无力再“输血”，物业必须自负盈亏，亏损项目被果断抛弃。

物业费定价机制僵化：多数小区物业费上调需经业主大会表决，但老旧小区业主大会难以召开，导致物业费长期冻结。而政策对物业费设有上限，进一步压缩调价空间。

业委会缺位与监管真空：老旧小区普遍未成立业委会，业主缺乏与物业平等协商的渠道。即使有业委会，部分成员与物业勾结，或监督能力不足，导致公共收益不透明、维修资金被挪用等问题长期存在。

五、撤场后的影响：双输困局亟待破题

物业撤场后，小区很快面临垃圾无人清运、门禁安保缺失、电梯停运、绿化荒废等问题，居住品质断崖式下跌。房地产市场中，无物业或管理差的小区房价较周边低出数千元/㎡，业主“省了三年物业费，亏掉几十万首付”。部分小区陷入“无人愿意接管”的僵局，沦为事实上的“管理真空区”。

六、破局方向：透明化与信托制探索

多地已开始尝试以制度重建信任：

济南“信托制”共管账户：物业费和公共收益进入受监管的共管账户，每笔支出须经业主代表同意，缴费率从40%飙升至95%。

酬金制替代包干制：物业公司按服务成本收取固定酬金，结余归全体业主，避免企业通过压缩服务牟利。

强制公示与业委会赋能：推动物业公开收支明细、公共收益台账；简化业委会成立手续，赋予业主真正的监督和选聘权。

老旧小区和低收费项目的物业困境，本质是行业从“粗放扩张”转向“精细化运营”过程中，成本、信任与制度三者错位的结果。唯有建立“质价相符、双向约束、公开透明”的共生体系，才能避免更多小区滑入无人管理的深渊。