拆迁户卖房诈骗案：假主任骗2683万，118户血本无归

近期安徽芜湖一起“假拆迁办主任”诈骗案引发广泛关注，一名原为厨师的征迁公司负责人冒充“主任”，凭借对安置房政策的熟悉，伪造全套材料虚构房源，骗取118户购房者共计2683万余元，终审被判处无期徒刑，这一案件再次为拆迁户卖房及购房者敲响了交易安全的警钟。

一、警惕“假主任”与凭空卖房的诈骗套路

近年来，多起涉及“拆迁办主任”或相关人员的诈骗案件显示，不法分子利用拆迁安置流程的复杂性实施犯罪。

安徽芜湖案中，张斌原是拆迁现场厨师，后升任征迁公司法定代表人，被当地居民误称为“主任”，他利用真实政策名目、空房和财政账户，伪造安置证、结算表、印章及房产证，将真假材料拼成完整交房流程进行诈骗。

南京某街道办副科长陈某，虚构有低价拆迁安置房出售，伪造材料与360名购房人签订虚假协议，骗取购房款高达4.28亿元。

在另一起案例中，男子李某冒充拆迁办主任，以能办理出售回迁房为由，骗取7人共计468万余元，最终获刑14年9个月。

这些案件的一个共同特点是，诈骗者深谙拆迁政策和办事流程，利用购房者对“内部渠道”的信任实施犯罪。

二、拆迁户卖房面临的核心风险点

1. 回迁房无证交易的法律风险

拆迁房（回迁房）在没有房产证的情况下，不可进行交易买卖，其合法性建立在房产证基础之上，仅凭购房合同无法使其具备上市交易条件。

无证交易存在产权归属不明确、交易不受法律保护、维权困难等风险，买方可能面临“钱房两空”的困境。

2. 一房多卖与借名买房纠纷

回迁房交易中，一房多卖现象时有发生。由于没有房产证，同一套房可能被卖给多个买家，引发复杂的产权纠纷。

借名买房（由他人代持）的风险尤为突出。典型案例中，代持人将两套回迁房偷偷卖掉，实际权利人只能通过法律途径争取权益。处理此类纠纷的优先顺序为：先办证者优先→先占房者优先→合同履行多者优先→先签约者优先，但非善意买方不受保护。

3. 家庭内部产权确认问题

拆迁房往往涉及以户为单位的家庭共同财产。若有家庭成员未同意就擅自卖房，或户主隐瞒信息，将导致家庭内部纠纷和交易无效的风险。

法律实践中，需要确认卖方是否有权卖房，如是否有拆迁安置协议、选房单等证明文件，涉及夫妻共同财产时还需配偶等共有人同意。

三、已达成的司法共识：契约精神受法律保护

广州市海珠区人民法院审结的一起案件中，李先生以168万元卖房后得知拆迁补偿款高达6万元/㎡，遂以“重大误解”为由起诉要求撤销合同。法院认为，签约时并无拆迁通知，房价上涨属于正常商业风险，驳回其全部诉讼请求，判决已生效。

该判例确立了重要原则：合同一旦签订，双方均应恪守诚信履行。事后因拆迁暴利反悔，于法无据，亦有悖契约精神。

四、拆迁户卖房与购房者的行动框架

1. 拆迁户卖房前

确认房屋是否已办理房产证，未办证前谨慎出售。

确保所有共有权人（配偶、子女等）知情并同意，避免家庭纠纷。

委托他人卖房时，应签订书面委托合同，明确权限和违约责任。

2. 购房者购买回迁房前

核实卖方是否为合格的权利主体，要求提供拆迁安置协议、选房单等原件。

查询房屋是否存在债务纠纷或一房多卖情况。

若房屋无证，交易风险极大；若坚持交易，应在合同中明确约定获得房产证后的办理过户时间。

找到物业核实房主身份，避免误将租客或无关人员当作房主。

3. 遇到纠纷后的救济途径

买方可以诉请要求卖方配合办证，前提是合同有效且房屋已达到办证条件。

若房屋已被他人占有，可参照一房二卖的处理原则维权。

遭遇诈骗应第一时间报警，并保留转账凭证、沟通记录等证据。

五、建设性视角与生活服务建议

地方政府在拆迁工作中应加强政策宣传和信息透明，帮助拆迁户和购房者了解交易流程和风险。

社区可组织法律咨询服务，邀请专业律师为拆迁户解读安置房买卖的法律要点。

对于家庭内部的财产纠纷，建议通过家庭协商或专业调解解决，避免因信息不对称导致矛盾激化。

遵循“先补偿、后搬迁”的原则，确保拆迁款足额到位后再进行后续交易。

在拆迁安置涉及重大财产变动时，无论是拆迁户还是购房者，保持理性、充分了解法律规定、通过正规渠道交易，才是保护自身权益最有效的途径。