如何解决物业撤场后垃圾遍地的问题？

随着物业公司因经营亏损而主动撤离的现象增多，部分小区出现垃圾无人清理、公共管理失序的困境，当前破局的关键在于构建“政府托底应急、业主自治决策、市场专业服务”相结合的协同治理体系，并通过制度创新重建业主与物业之间的信任基础。

一、物业撤场导致垃圾遍地，核心原因在于信任与利益失衡

物业费收缴率持续走低，是物业主动撤离的直接导火索。 许多小区陷入“服务下降—业主拒缴—物业亏损—撤场”的恶性循环。例如，河南金秋乐园小区的伟兴物业，尽管提供了免费接送孩子、辅导作业、老人健康关怀等“神仙”服务，但物业费收缴率仍不足10%，最终于2026年6月被迫撤离。

公共收益账目不透明，加剧了业主与物业之间的对立。 电梯广告、车位租赁等小区公共收益的收支情况长期秘而不宣，业主对物业缺乏信任，即便服务达标，仍会选择“跟风”拒缴。

设施老化与空置率高企，使物业运营面临刚性成本压力。 部分小区建成年代久远，公共设施维修成本高；加之房屋空置率高，开发商拖欠物业费，物业收入无法覆盖保洁、安保、电梯维保等刚性支出，不得不选择“止损离场”。

二、街道与社区发挥“应急兜底”作用，确保过渡期基本秩序

启动应急托管，保障垃圾清运等基础服务不断档。 物业撤场后，街道、社区应第一时间引入临时物业公司或协调周边物业企业进行“托管”，相当于为小区装上“呼吸机”，确保垃圾有人清、门岗有人守、设施有人修，防止环境恶化。

建立多方协商平台，引导业主共渡难关。 社区主动牵头组织业主代表、业委会（如有）开展联席议事，明确过渡期内的服务标准与费用分摊方案，避免因无人组织而陷入集体行动的困境。

三、激活业主自治力量，为小区长效治理注入内生动力

规范业委会的成立与履职，建立业主共同决策机制。 一个强有力的业委会是小区治理的“主心骨”。业主需通过法定程序成立业委会，通过公开招标选聘新物业，并由全体业主投票决定物业费标准和物业服务等级。

推行“酬金制”与公共收益透明化，重建信任基石。 将物业费存放于业委会与物业公司的共管账户，物业公司的利润比例提前约定，收支全程受业主监督。同时，定期公示电梯广告、停车位等公共收益的明细账目，让业主对每一分钱的去向心中有数，从而愿意为“质价相符”的服务买单。

试点社区领办与业主自主管理模式，为老旧小区探索出路。 对于市场化物业不愿接手的老旧小区，可尝试由社区党委领办物业公司，或由若干有威望的业主牵头成立自治小组，直接雇佣保洁、垃圾清运人员。这种“小而精”的模式在体量不大的小区中往往能有效运转。

四、强化法律与合同约束，让物业进退有章可循

明确物业撤场的法定程序与赔偿责任。 律师指出，服务合同未到期时，物业无权擅自撤场。物业退场需提前60天公示，并完整移交设施设备和账目资料。若仓促撤场导致小区管理失序、设施损坏，业主可依法起诉物业索要赔偿。

建立信用考评与退出机制，倒逼行业规范运营。 有关部门应建立物业服务考评体系，对人员缺位、服务失标、拒不公开账目的物业企业及时督促整改或将其列入行业黑名单，确保不合格的物业出得去，让好物业进得来。

五、探索“大物业”与增值服务模式，实现物业行业转型升级

将物业纳入基层综合治理，拓展服务边界。 借鉴“街区化”大物业运营模式，将小区道路、公共设施纳入统一管理，并配合街道开展综合治理，通过设置老年食堂、托育驿站、邻里中心等民生服务场景，为物业开辟可持续的创收渠道。

为业主提供“情绪价值”，提升服务满意度与缴费意愿。 在做好基础服务的同时，物业可策划便民洗车、爱绿护绿、宠物关怀、社群活动等定制化服务，让业主有参与感和获得感。当业主感受到“家”的温度时，缴费的主动性自然会提升。